مزایا و معایب فروش ملک مشاع

منظور از ملک مشاع چیست؟

منظور از ملک مشاع مال غیر منقولی است که مالکیت آن میان چند نفر مشترک باشد. برای مثال چنانچه کسی فوت نماید، اموال او به صورت مشاع به مالکیت وراث وی در می آید. هر کدام از مالکین ملک مشاع در تک تک اجزای ملک مشترکاً مالکند. بنابراین مطابق با قانون مدنی هیچ کدام از مالکین نمی تواند بدون اجازه و رضایت سایر شرکا، در ملک مشاع تصرف نماید. در مقابل مال مشاع، مال مفروز قرار دارد. مال مفروز به مالی می گویند که بیش از یک مالک ندارد. مالک می تواند در مال مفروز هرگونه تصرفی که منافی حقوق دیگران نباشد انجام دهد. مثلاً می تواند ملک خود را بفروشد یا بر روی آن ساخت و ساز نماید.

فروش ملک مشاع در همان حالت اشاعه از نظر قانونی بلامانع است. یعنی اگر هر یک از شرکای مال مشاع، می تواند سهم خود را به شخص ثالثی انتقال دهد. در چنین حالتی مالکیت سهم فروشنده به خریدار انتقال می یابد. بنابراین خریدار با شرکای سابق مال مشاع شریک می شود.

نکته حائز اهمیت در خصوص فروش ملک مشاع این است که چنانچه ملک مشاع، میان دو مالک مشترک باشد، اگر هر کدام از شرکا سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد، به موجب ماده 808 قانون مدنی برای شریک فعلی حق شفعه ایجاد می شود. منظور از حق شفعه این است که شریک فعلی می تواند مبلغی را که خریدار در ازای سهم مشاع پرداخته به او بپردازد و در مقابل مالکیت سهمی که به فروش رفته برای شریکی خواهد بود که اخذ به شفعه می نماید. در نوشتار حاضر ضمن بررسی حقوقی مالکیت مال مشاع، برخی از مهمترین مزایا و معایب فروش ملک مشاع را مورد بررسی قرار می دهیم.

فروش ملک مشاع چگونه انجام می گیرد؟

هرچند از نظر عملی شرکای مال مشاع نمی توانند بدون اجازه و رضایت سایر شرکا در آن تصرفی نمایند، لیکن از نظر حقوقی و در عالم اعتبار، هر یک از شرکا نسبت به سهم مورد مالکیت خود حق انجام هرگونه تصرفاتی دارد. این موضوع از ماده 30 قانون مدنی حاصل می شود، که مالک نسبت به مایملک خود حق انجام هرگونه تصرفی دارد. اصولاً املاک مشاع ممکن است به حالت اشاعه به فروش برسند. برای مثال کسی که دو دانگ از شش دانگ خانه ای را در تملک خویش دارد، می تواند با انعقاد مبایعه نامه، سهم مشاع خود از ملک را به دیگری بفروشد. مستفاد از ماده 30، مالک می تواند با شیوه های متنوع دیگری از قبیل هبه، صلح و وصیت مالکیت مشاع خود از یک ملک را به شخص دیگری انتقال دهد.

شرایط تحقق حق شفعه در موارد فروش ملک مشاع

همانطور که اشاره شد در هنگام خرید ملک به صورت مشاع باید در نظر داشت که آیا حق شفعه ای برای شریک دیگر ایجاد می شود یا خیر؟ بنابراین در ادامه به بیان توضیح مختصری درباره شرایط و نحوه تحقق حق شفعه خواهیم پرداخت.

مطابق با ماده 808 قانون مدنی در موارد فروش ملک مشاع، حق شفعه در صورتی برای شریک ایجاد می شود که شرایط زیر محقق باشد:

• شرکا دو نفر باشند؛ در صورتی که شرکا سه نفر یا بیشتر باشند، در مورد فروش ملک مشاع حق شفعه برای هیچ کدام از شرکا ایجاد نمی گردد.
• سهم مشاع در قالب بیع به فروش رسد؛ تنها در صورتی برای شریک ملک مشاع، حق شفعه ایجاد می شود که شریک دیگر سهم خود را در قالب عقد بیع (یا قرارداد خرید و فروش) به شخص ثالثی انتقال دهد. در نتیجه اگر مالک، سهم خود را به دیگری صلح کند یا هبه نماید، برای شریک حق شفعه ایجاد نمی شود.
• حق شفعه تنها در صورت املاک یا اموال غیر منقول محقق می گردد؛ بنابراین در مورد اموال منقول از قبیل وسایل نقلیه، جواهرات و … اگر شریک سهم خود را به دیگری بفروشد برای شریک دیگر، حق شفعه ایجاد نخواهد شد.

پیش از اعمال حق شفعه (اخذ به شفعه)، شریکی که می خواهد سهم به فروش رسیده شریک دیگر را تملک کند، می بایست ثمن معامله یا همان مبلغ پرداختی توسط خریدار را به وی پرداخت کند. در نتیجه فرقی نمی کند خریدار ملک را به قیمت کم یا زیاد خریده باشد، شریکی که حق شفعه خود را اعمال می کند، باید مبلغ توافق شده میان فروشنده و خریدار را پرداخت کند، هرچند ارزش واقعی ملک بیشتر یا کمتر از ارزش ثمن المسمی باشد.

منظور از افراز ملک مشاع چیست و چگونه انجام می شود؟

یکی از راهکارهای مناسب برای فروش ملک مشاع، افراز است. افراز یعنی سهم هر کدام از شرکای مال مشاع از حالت اشاعه خارج شده و در عالم واقع مشخص شود. مثلاً در مورد مجتمع آپارتمانی شش واحده که میان سه نفر مشترک است، می تواند به این صورت انجام گیرد که هر کدام از شرکا مالک دو واحد از آپارتمان ها گردد. شیوه افراز املاک مشاع مطابق با قانون افراز و فروش ملک مشاع تعیین گردیده است.

مطابق با ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع، چنانچه به تشخیص مرجع صلاحیت دار، ملک غیر قابل افراز تشخیص داده شود، به تقاضای هر یک از شرکا، به فروش رسیده و ماحصل آن میان شرکا به نسبت سهم آنان تقسیم می شود.

مهمترین مزایا و معایب فروش ملک مشاع

از نظر حقوقی فروش ملک مشاع مزایا و معایبی دارد که در ادامه به بررسی مهمترین آنها می پردازیم:

• معمولاً فروش ملک به حالت اشاعه با قیمت کمتری نسبت به املاک ششدانگ انجام می گیرد. هرچند در برخی موارد به دلیل نایاب بودن برخی از املاک با شرایط خاص و قیمت هنگفت آن، ممکن است قیمت فروش ملک به صورت اشاعه از حالت مفروز آن بیشتر باشد.
• یکی از معایب فروش ملک مشاع این است که هیچکدام از شرکای ملک مشاع نمی توانند در آن بدون اجازه شرکای دیگر تصرفی نمایند.
• در مقایسه با املاک مفروز، فروش ملک مشاع معمولاً دشوار تر است و معمولاً سرمایه گذارانی که در حوزه املاک فعالیت می کنند، نسبت به خرید املاک به شکل مشاع اقدام می نمایند. همچنین خرید ملک به صورت اشاعه ممکن است میان اعضای گروه یا خانواده خاصی انجام گیرد.