مال غیر منقول به هر نوع مالی اطلاق می شود که قابلیت حمل و جابه‌جایی را ندارند. این نوع مال شامل اموالی می شود که هم ذاتاً غیر قابل حمل هستند و هم به واسطه دخالت انسان از این مشخصه برخوردار شده اند. در حقیقت این نوع مال با هر گونه جابه‌جایی هر چند جزئی دچار تخریب و آسیب جدی می شوند. نکته قابل توجه در این رابطه آن است که هیچ تفاوتی میان اموال ذاتاً غیر منقول با اموالی که به دست انسان غیر قابل حمل شده اند وجود ندارد. خانه، درخت، زمین، چاه و قنات از جمله اموال غیر منقول به شمار می آیند.
انواع مال غیر منقول کدم‌اند
در متن فوق به این نکته اشاره شد که مال غیر منقول ممکن است ذاتاً و یا به واسطه عمل انسان غیر قابل حمل و غیر منقول شود. اما باید گفت که این اموال دارای انواع دیگری است که عبارت‌اند از:
● اموال در حکم غیر منقول:
این نوع اموال در اصل جزو اموال غیر منقول به شمار نمی آیند اما با صلاح دید قانون گذار و توقیف اموال آن ها را در دسته این نوع اموال قرار داده اند. به عنوان مثال ابزارها و حیواناتی که در مزرعه جهت زراعت به کار گرفته می شوند.
● اموال ذاتاً غیر منقول:
نوع دیگری از این نوع مال، اموالی هستند که به خودی خود و از اول غیر منقول بوده اند. به این معنی که طبیعت آن ها غیر قابل حمل و غیر قابل انتقال است.
● اموالی که در اثر عمل انسان، غیر منقول شده اند:
از انواع دیگر مال غیر منقول اموالی هستند که در اثر عمل انسان غیر قابل جابه‌جایی و نقل و انتقال شده اند. همچنین در صورت کوچک ترین جابه‌جایی ممکن است باعث خرابی کامل آن ها شده و یا خسارات بالایی به بار بیاورد.
● اموال غیر منقول تبعی:
اموال غیر منقول تبعی اموالی هستند که دارای حق ارتفاع یا انتقال هستند. مثلاً ساکنین ساختمانی که تنها از یک راه می توانند از محل سکونت خود خارج و یا داخل شوند نسبت به همان راه دارای حق هستند. بنابراین اگر آن راه خراب و یا مسدود شود عملاً راه ورود و خروج ساختمان از بین می رود. چنین مالی را مال غیر منقول تبعی می گویند. لازم به ذکر است دعاوی حقوق مالی که در رابطه با موضوع غیر منقول مطرح می شوند جزو اموال غیر منقول تبعی به شمار می آیند.
نکته: در رابطه با باغات میوه و محصولات کشاورزی باید گفت تا هنگامی که میوه های درختان چیده و یا محصول کشاورزی درو نشده باشند جزو مال غیر منقول به شمار می آیند. این در حالی است که اگر مقداری از میوه های موجود چیده شوند و با بخشی از زمین درو شود بخش چیده یا درو شده محصول مال منقول است. همچنین بخشی که درو و چیده نشده باشند جزو اموال غیر منقول هستند. دلیل این دسته بندی آن است که میوه رسیده و چیده شده را می توان جابه‌جا کرد و به فروش رساند. اما میوه و محصول چیده نشده در صورت انتقال غیر قابل استفاده است.
نحوه تشخیص مال غیر منقول
اولین راه برای تشخیص مال غیر منقول از اموال منقول بررسی کردن مال از لحاظ قابلیت جابجایی ذاتی است. در صورتی که مال مورد نظر ذاتاً غیر قابل حمل و جابه‌جایی باشد غیر منقول است. در غیر این صورت حتماً منقول خواهد بود. راه دیگر جهت تشخیص این نوع مال امکان تخریب آن بعد از نقل و انتقال است. در صورتی که مال مورد نظر با جابه‌جایی از بین برود و غیر قابل استفاده شود غیر منقول است. اما در صورتی که بدون وارد آمدن آسیب به آن بعد از جابه‌جایی و امکان استفاده مجدد می توان آن را در دسته اموال منقول قرار داد.
نحوه توقیف مال غیر منقول
در رابطه با توقیف مال غیرمنقول باید پروسه ای طولانی و تقریباً زمان بر را طی کرد. اولاً توقیف این اموال و نحوه انجام آن تماماً در حیطه اختیارات سازمان ثبت اسناد و اموال کشور است. در صورتی که اموال مورد نظر جزو اموال غیرمنقول به ثبت رسیده باشند لازم است قبل از توقیف اداره ثبت محلی که مال در آنجا واقع شده است را در جریان امور قرار داد. در این حالت اگر مال به اسم شخص محکوم علیه ثبت شده باشد اداره ثبت حکم توقیف مال را صادر می کند. بنابراین تا زمانی که مال مربوطه رفع توقیف نشود مالک مجاز به فروش آن نخواهد بود. حال ممکن است اموال غیر منقول دارای سابقۀ ثبتی نباشند و یا محکوم علیه در مال تصرف مالکانه داشته باشد. به هر حال ممکن است دادگاه حکم به توقیف مال صادر کرده و یا به موجب حکمی مال مورد نظر جزو املاک مالک معرفی کند.
نکات مهم در رابطه با خرید و فروش مال غیرمنقول
در صورتی که قصد خرید و فروش مال غیر منقول خود را دارید باید در حین انجام معامله سند رسمی را ثبت و تنظیم کنید. در این صورت می‌توانید وکالت فروش را به فرد دیگری بسپارید بدون آنکه مشکلی جدی پیش بیاید. همچنین لازم است در زمان خرید و فروش نکات احتیاطی را در نظر بگیرید.
نکته حائز اهمیت آن است که مال غیر منقول باید به شکل سنددار و کاملاً رسمی مورد معامله واقع شود. در صورتی که سند مال در اولین فرصت منتقل شود فرصت کلاه‌برداری از افراد کلاه‌بردار گرفته می شود. لازم به ذکر است که سند تنظیم شده باید حتماً قطعی و نهایی باشد. بنابراین در صورتی که در مقام خریدار مال هستید حتماً توجه کنید از خرید مال غیرمنقول فاقد سند تفکیکی جدا خودداری کنید. زیرا هرچه در زمان انجام معامله نکته بین و دقیق تر و البته محتاط تر باشید به همان نسبت امکان موفقیت شما در معامله بیشتر خواهد بود.
سخن پایانی
در رابطه با مال غیر منقول موارد و مفاد قانونی بسیاری وجود دارند که بر اساس آن ها با این نوع اموال برخورد خواهد شد. به عنوان مثال در ماده ۱۲۴۱ قانون مدنی آمده است که قیم حق رهن و یا فروش اموال غیر منقول مولی را ندارد. همچنین امکان خرید چنین اموالی برای اشخاص خارجی به راحتی وجود ندارد. بلکه آنان تنها حق سکونت در این اموال را با اجازه و رضایت مالک اصلی دارند.