خرید خانه در تهران و شهرستان‌ها و یا اجاره آپارتمان یکی از پر چالش‌ترین کارهایی است که همه‌ی افراد به نوعی با آن سر و کار دارند. به همین خاطر اطلاع از مسائل حقوقی مرتبط با آن امری ضروری است و هرکسی باید به میزانی از اطلاعات اولیه و لازم را در این زمینه داشته باشد. برای معامله مسکن شما باید مفاهیمی چون مبایعه نامه، کد رهگیری، مبایعه‌نامه و همزمانی معامله باخبر بود. در این مقاله برخی از نکات و مسائل حقوقی مهم که در هنگام خرید خانه باید به آنها توجه داشته باشید را توضیح خواهیم داد:
مبایعه‌نامه در قراردادهای خرید خانه چیست؟
مبایعه‌نامه همان اصطلاح حقوقی قولنامه است و فرقی با آن ندارد. در واقع مبایعه‌نامه و قولنامه یک چیز هستند و منظور از آن همان قراردادی است که توسط بنگاه مشاور املاک بین طرفین یعنی خریدار و فروشنده نوشته می‌شود.
در مبایعه‌نامه جزئیات قرارداد، شیوه‌ی نقل و انتقال سند، شیوه‌ی پرداخت هزینه‌ها و سایر جزئیات به صورت شفاف نوشته می‌شود. برخی از افراد مبایعه‌نامه را با سند اشتباه می‌گیرند، در حالی که مبایعه‌نامه یک قرارداد شخصی است که توسط بنگاه نوشته می‌شود و هیچ ربطی به سند ندارد.
در واقع داشتن صرف یک مبایعه‌نامه دلیلی بر اینکه شما صاحب یک ملک هستید محسوب نمی‌شود. مگر اینکه بتوانید ثابت کنید که براساس مبایعه‌نامه شما به عنوان خریدار یا فروشنده تمام تعهدات خود را در راستای انجام کامل معامله، انجام داده‌اید.
در مبایعه‌نامه چه چیزی ذکر می‌شود:
- جزئیات قرارداد
- شیوه‌ی نقل و انتقال سند
- شیوه‌ی پرداخت هزینه‌ها
- سایر جزئیات
برای مطالعه مقاله الزام به تنظیم سند رسمی ملک چیست؟ کلیک کنید.
خرید خانه و کد رهگیری
کد رهگیری در واقع کدی است که پس از اتمام عملیات مربوط به خرید ملک به خریدار داده می‌شود که به نوعی کد تأییدیه محسوب می‌شود. از سال ۸۷ بر اساس تصویب دولت تمام معاملاتی که در ایران انجام می‌شود باید در دفاتر ثبت اسناد ثبت شود و در ازای آن یک کد رهگیری به طرفین معامله داده شود. خرید خانه در تهران با جمعیت چندین میلیونی کار دشواری است و اطلاع از صحت املاک امری ضروری است.
بر اساس ماده‌ی ۱۳ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه‌ی مسکن که در اردیبهشت ماه سال ۸۷ به تصویب رسید، مشاوران املاک موظف شدند تا با عضویت در سامانه‌ای که برای ثبت معاملات مسکن توسط وزارت بازرگانی طراحی شده، عضو شوند و کلیه‌ی معاملات انجام شده را در آنجا ثبت نمایند. وقتی اطلاعات در این سامانه ثبت شود، سیستم کدی را تولید می‌کند که به آن کد رهگیری می‌گویند.
یکی از مزیت‌های کد رهگیری شناسایی آژانس‌هایی است که مجوز رسمی از اتحادیه ندارند. مزیت دیگر این کد جلوگیری از فروش یک ملک به چند نفر است. در گذشته به دلیل آن که سامانه جامع و یکپارچه ای برای خرید خانه و ثبت عملیات مربوط به آن وجود نداشت، در زمینه برخی مسائل حقوقی مشکلاتی پدید می‌آمد که از جمله آنها کلاهبرداری بود.
برخی از افراد سودجو یک ملک را به چند نفر به صورت همزمان می‌فروختند و این کار معمولاً در فاصله‌ی انجام عملیات نقل و انتقال انجام می‌شد. اما از زمانی که سامانه‌ی ثبت قراردادها طراحی شده است، میزان کلاهبرداری‌ها به اندازه‌ی زیادی کاهش یافته است چرا که تمام معاملات در سیستم ثبت شده است و کسی که قصد خرید ملکی را دارد، می‌تواند قبل از خرید، نسبت به وضعیت آن استعلام کند.
در خرید خانه به همزمانی معامله توجه کنید
نحوه‌ی انتقال سند و انتقال وجه بین خریدار و فروشنده یکی دیگر از مسائل حقوقی در امر خرید خانه است که باید به آن توجه شود. منظور از همزمانی معامله آن است که هر دو طرف قدم به قدم در راستای اجرایی کردن معامله پیش بروند و در هر مرحله میزان مشابهی از تعهدات خود را اجرا کنند.
به عنوان مثال فرض کنید خریدار در ابتدای معامله هزینه را به صورت تمام و کمال بپردازد؛ آن‌گاه اگر فروشنده ادعا کرد که ملکی را نفروخته و حاضر نشد سند را به نام خریدار منتقل کند چه باید کرد؟ یا اصلاً حتی ممکن است فروشنده پس از دریافت پول بدون انجام هیچگونه تعهدی فرار کند یا از کشور خارج شود. برعکس این حالت برای فروشنده نیز صادق است.
یعنی فرض کنید فروشنده سند خود را به صورت کامل و قانونی به نام خریدار منتقل کند، اگر خریدار ادعا کرد من ملکی را نخریده‌ام و خانه از اول به نام من بوده است و پول را نداد، آن‌گاه چه باید کرد؟
البته در صورت بروز این قبیل مشکلات در همزمانی معامله اطلاعات مربوطه در سیستم دفتر ثبت اسناد موجود است که بر اساس آن می‌توان مشکل را پیگیری کرد اما به هرحال پیشگیری از بروز مشکل بسیار آسان‌تر از حل آن است. بنابراین اگر قصد خرید خانه و یا اجاره دارید، حتماً قبل از هرگونه اقدامی مراقب چالش‌ها و مسائل مشکل آفرین باشید.
از مالکیت حقوقی فروشنده خانه مطمئن شوید
پروسه خرید خانه، مرحله به مرحله باید پیش برود. برخی اوقات ممکن است فروشنده یا مشاور املاک شما را سرگرم موارد دیگری کند. بهتر است قبل از هر قدمی، از مشخصات مالک خانه اطمینان پیدا کنید.
اگر خانه مورد نظر شما برای خرید، دارای سند رسمی باشد، مشخصات مالک را به صورت کامل می‌توانید بر روی سند محضری مشاهده کنید. برای تطبیق فرد ادعا کننده به عنوان مالک، مشخصات کارت شناسایی او را با مشخصات ذکر شده در سند تطبیق بدهید. از آنجایی که سندهای رسمی تک برگ امکان جعل شدن ندارند، یا امکان آن خیلی کم است، اطمینان بیشتری به شما می‌دهد.
اما در صورتی که خانه دارای سند رسمی نباشد، مشخصات مالک را بر روی مبایعه نامه می‌توانید ببینید.
فروش ملک توسط وکیل حقوقی مالک چگونه مشخص می‌شود؟
یکی از مهم ترین مراحل خرید خانه این است که وکالت نامه شخص مقابل را ببینید. مشخصات مالک و سند و متن وکالت نامه را بخوانید. برخی از افراد به دلیل کهولت سن یا بیماری خاصی که دارند، مجبورند کارهای حقوقی خود را توسط وکیل به انجام برسانند. به همین دلیل خود مالک، در پروسه خرید و فروش ملک حضور نداشته و شما برای این که به فرد وکیل اعتماد کنید، لازم است وکالتنامه این شخص را مطالعه فرمایید.
بعد از بررسی صحت مشخصات ذکر شده در وکالتنامه، در مورد موارد ارائه اختیار در وکالتنامه هم اطلاعات به دست آورید. چرا که ممکن است وکالتنامه تنها برای انجام کارهای معمولتری امضا شده باشد و وکیل حقوقی حق خرید یا فروش ملک برای موکل خود را نداشته باشد.
این موضوع بسیار مهمی است که اگر به آن توجه نکنید باعث ضرر مالی و زمانی شما می‌شود.
امکانات و مشخصات خانه را با سند ملک مقایسه کنید
این مرحله حساس هم نیاز به حواس جمع خریدار دارد. لطفا تمامی اطلاعات ذکر شده در سند ملک را با دقت مقایسه کنید و در مرحله بازدید حضوری ملک آنها را تطبیق دهید. قبل از امضای قرارداد خرید خانه ، آدرس دقیق ملک، کد پستی، پلاک ثبتی، متراژ خانه و … که در سند ذکر شده را با واقعیت مقایسه کنید. در صورت مشاهده تفاوت از ادامه روند خرید این خانه منصرف شوید و علت را بررسی کنید.
انشعبات آب، برق، گاز، تلفن ثابت و … باید در سند یا مبایعه نامه ذکر شده باشد. خانه‌ای که شما خریداری می‌کنید، همراه باید انشعابات مربوطه است، اما برای این که خیالتان از بابت خرید ملک راحت‌تر باشد، لازم است انشعابات نیز در سند ذکر شده باشد.
اطلاعات دیگری مانند پارکینگ و انباری در صورت وجود، حتما باید در سند یا مبایعه نامه ذکر شود. حتی اگر خانه‌ای دارای ۲ پارکینگ باشد، باید به صورت مجزا در سند آن مشخص شود.
خانه توقیفی نخرید!
این بدان معناست که خانه در رهن بانک یا مراجع قضایی و … نباشد. در واقع از عدم توقیف ملک مطمئن شوید. گاهی اوقات برای ادامه کار اداری، لازم است سند ملک را در گرو بانک یا فضاهای دیگر قرار دهید تا کار مربوطه به جریان بیفتد. بسیاری از افراد برای گرفتن وام از بانک، از وام های با ارائه سند ملکی استفاده می‌کنند. این وام ها به جای پذیرفتن ضامن، از شما سند ملک دریافت می‌کنند که تا پرداخت آخرین قسط وام لازم است سند ملک نزد بانک بماند.
بنابراین خرید و فروش با چنین شرایطی ممنوع است و منع قانونی دارد. قبل از اقدام برای خرید خانه، باید از آزاد بودن ملک مطمئن شوید. آزاد بودن ملک با نام ملک طلق اطلاق هم شناخته می‌شود.
اگر به هر طریقی قصد خرید خانه مورد نظر را داشته باشید، می‌توانید تمام پول ملک را به فروشنده پرداخت نکنید. بخشی از این پول را برای فک رهن خانه در نظر بگیرید و تا زمان برطرف کردن توقیف خانه نزد خود نگه دارید.
برای این که این کار با این شرط شما را به دردسر دچار نکند، بهتر است با یک وکیل مشورت کنید.
بدهکاری های حساب خانه را بررسی کنید
مالک باید هزینه هایی به اداره مالیات و شهرداری پرداخت کند. قبل از امضای خرید خانه مطالبه مفاصا حساب خانه از فروشنده را به یاد داشته باشید. مالک یا فروشنده ملک باید قبل از فروش خانه، بدهکاری های ملک را به دستگاه های مرتبط پرداخت کند.
در صورتی که مالک اطلاعاتی در این خصوص در اختیار شما قرار نداد، قبل از خرید خانه نسبت به استعلام بدهی های مالیاتی و شهرداری خانه اقدام کنید.
مراحل خرید خانه با وام مسکن به این صورت است که بعد از ارائه پیش پرداخت، از امتیاز وام خانه استفاده می‌کنید. اما باید میزان بدهکاری وام را در موقع فروش خانه به خریدار جدید اطلاع دهید.
اما بدهکاری های خانه تنها به دستگاه های دولتی مربوط نمی‌شود. صاحبخانه شاید ماه‌ها از پرداخت هزینه شارژ و تعمیرات مقاومت کرده باشد. قبل از خرید خانه تمامی این مسائل را مشخص کنید تا با خیال راحت تری قرارداد خرید خانه را امضا کنید.
نکات مهم مربوط به تنظیم مبایعه نامه در دفتر املاک
مبایعه نامه که به آن، بیع نامه نیز می گویند، قراردادی میان خریدار و فروشنده بوده که از آن، بهره جسته و قبل از آنکه نسبت به انتقال سند، در دفترخانه، اقدام کنند، معامله میان خود را مکتوب می نمایند. تنظیم مبایعه نامه، هم، به موجب سند دست نویس و صرفا با حضور طرفین معامله و هم، با مراجعه به دفاتر املاک و تنظیم آن در بنگاه، جهت گرفتن کد رهگیری، برای رسمیت بیشتر مبایعه نامه تنظیم شده، امکان پذیر می باشد.
از جمله نکات مهم در خرید خانه، نکات حقوقی ای است که باید، هنگام تنظیم مبایعه نامه خرید ملک، در دفتر املاک، در نظر داشت. لذا در این قسمت از مقاله، قصد داریم، درباره نکات حقوقی مهم، هنگام تنظیم مبایعه نامه خرید ملک قولنامه ای یا ملک دارای سند رسمی و سند تفکیکی، در دفتر املاک صحبت کنیم و بگوییم، نکات مهم مربوط به تنظیم مبایعه نامه، در دفتر املاک چیست. این نکات، عبارتند از:
چک کردن مدارک هویتی مالک، جهت تطبیق اطلاعات آن، با اطلاعات مندرج در سند رسمی ملک یا قولنامه ملک.
ذکر مشخصات متعاملین و آدرس آن ها، به طور صحیح و دقیق، در مبایعه نامه.
ذکر دقیق موضوع مورد معامله و مشخصات آن، همچنین، متعلقات خانه که شامل پارکینگ، انباری، انشعابات آب و برق و خط تلفن می باشد.
ذکر مبلغ قابل پرداخت، جهت خرید خانه، مبلغ پرداخت شده، نحوه پرداخت و زمان انعقاد قرارداد.
ذکر تاریخ مراجعه به دفاتر اسناد رسمی، جهت انتقال سند و تعیین خسارت عدم حضور در موعد مقرر.
ذکر شرایط فسخ قرارداد.
پس از توضیح نکات مهم مربوط به تنظیم مبایعه نامه در دفتر املاک، در ادامه مقاله، قصد داریم، درباره دیگر نکات مهم در خرید خانه، یعنی نکاتی که باید، در بررسی حضوری ملک قولنامه ای یا دارای سند رسمی، مد نظر قرار داد، صحبت کنیم.
نکات مهم در تنظیم سند رسمی خانه
هنگامی که شخصی، ملک قولنامه ای یا ملک دارای سند رسمی ای را خریداری می کند، یکی از مهم ترین مراحل و مسائلی که پس از تنظیم مبایعه نامه خرید، با آن، روبرو خواهد شد، مساله تنظیم سند رسمی و انتقال سند خانه خریداری شده، از نام مالک قدیم به نام خریدار و مالک جدید و پرداخت هزینه سند زدن خانه است.
از این رو، باید، به نکات حقوقی مهم در خرید خانه، در خصوص مسائل مربوط به سند زدن و انتقال سند مالکیت آن، توجه داشت. لذا در این بخش از مقاله، قصد داریم، درباره نکات مهم، در تنظیم سند ملک قولنامه ای و ملک با سند رسمی، صحبت کنیم که عبارتند از:
تمامی تصفیه حساب های مربوط به عوارض ساختمان، موارد مالیاتی ملک و جرایم متعلقه به خانه، در صورتی که ملک، خلاف پروانه، ساخته شده، توسط فروشنده، تصفیه گردد یا در صورت توافق، مالک آن ها را پرداخت کرده و با گواهی های تصفیه حساب، در دفترخانه، حاضر شود.
در صورتی که ملک، فاقد سند رسمی است، یا به عبارتی، ملک مورد معامله، ملک قولنامه ای، بوده مالک، تمامی نقشه های UTM و مدارک مورد نیاز، برای گرفتن سند را انجام داده باشد یا خریدار، با توافق، انجام آن ها را بپذیرد و شخصا، برای ملک، در خواست صدور سند تک برگی نماید.
هر دو طرف، هنگام انتقال سند خانه، در موعد مقرر و با داشتن مدارک مورد نیاز این امر که شامل مدارک هویتی، مدارک مثبت مالکیت فروشنده، گواهی پایان کار، گواهی تصفیه حساب مالیاتی و عوارض شهرداری بوده، در محل تعیین شده برای انتقال سند، حاضر گردند و هزینه آن را بپردازند.
در صورت عدم حضور یکی از طرفین قرارداد، در موعد مقرر، در دفترخانه، طرف حاضر، اقدام به گرفتن برگه عدم حضور، نماید تا به موجب آن، بتواند، نسبت به دریافت خسارت ناشی از عدم حضور یا ثبت دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، اقدام کند.
پس از صحبت در خصوص نکات مهم در تنظیم سند رسمی خانه خریداری شده، در ادامه مقاله، قصد داریم، درباره نکات مهم در خرید خانه وکالتی، صحبت کنیم و بگوییم در نظر داشتن چه مواردی، در خرید خانه وکالتی، ضروری است.
نکات مهم در خرید خانه وکالتی
یکی از مواردی که به علت در رهن بودن خانه یا نداشتن سند رسمی، بسیار، در خرید و فروش خانه، رواج دارد، خرید خانه، به صورت وکالتی است که به علت خطرات ناشی از این موضوع، بهتر است، تا حد ممکن، از اقدام به این امر، اجتناب نمود. اما، در صورت تمایل به خرید خانه، بدین نحو، باید، نکات حقوقی مهم در خرید خانه وکالتی را مد نظر داشت که در این قسمت، قصد داریم، به توضیح آن ها، بپردازیم که این نکات، عبارتند از:
استعلام اعتبار وکالت نامه وکیل، از دفاتر اسناد رسمی تنظیم کننده وکالت نامه.
ثبت مبایعه نامه خرید و فروش ملک وکالتی، در دفاتر اسناد رسمی و امضای آن، توسط مالک.
سلب حق هرگونه خرید و فروش و دخل و تصرف وکیل در ملک مورد نظر، بعد از تاریخ انتقال آن.
پس از توضیح در خصوص نکات مهم در خرید خانه وکالتی، به علت اینکه ملک، در رهن بوده یا قولنامه ای و فاقد سند رسمی است، در ادامه مقاله، قصد داریم، درباره نکات مهم در خرید خانه ای که مستاجر دارد، صحبت کنیم و مواردی که خریدار، در چنین شرایطی، باید، به آن ها، توجه داشته باشد را بگوییم.
نکات مهم در خرید خانه ای که مستاجر دارد
خرید خانه ای که در آن، مستاجر ساکن است و اجازه استفاده از منافع آن خانه، برای مدتی مشخص، به مستاجر داده شده، امری بسیار رایج بوده و از نظر قانونی، بدون اشکال می باشد. اما، در خرید چنین خانه ای، باید، نکاتی را مد نظر داشت و در خصوص تکلیف مستاجر پس از فروش ملک، مواردی را در قرارداد خرید و فروش ذکر کرد. لذا در این بخش از مقاله، قصد داریم، درباره نکات مهم در خرید خانه ای که مستاجر دارد، صحبت کنیم که عبارتند از:
چک کردن تاریخ انعقاد قرارداد اجاره و تاریخ اتمام این قرار داد، از این جهت که ممکن است، مالک قبلی، به علت عدم نیاز به استفاده از ملک، قرارداد اجاره را چند ساله، منعقد کرده باشد و بدین ترتیب، مالک جدید، نتواند تا پایان مهلت اجاره، از آن، استفاده کند.
تعیین تکلیف، در خصوص نحوه و مسئول پرداخت رهن مستاجر، پس از پایان قرارداد، چنانچه مستاجر، برای سکونت در ملک، پول پیش پرداخت کرده است.
تعیین تکلیف در خصوص اینکه پس از انعقاد قرارداد فروش، چه کسی، مستحق دریافت اجاره بها می باشد.
برای مطالعه مقاله همه چیز درباره الزام به تنظیم سند رسمی اجاره کلیک کنید.
سوالات متداول
1- نکات مهم در خرید خانه پیش از تنظیم مبایعه نامه خانه چیست؟
از جمله نکات مهم در خرید خانه پیش از تنظیم مبایعه نامه خانه استعلام وضعیت ملک از جهت بررسی وضعیت مالکیت و در رهن و توقیف نبودن ملک می باشد که جزئیات آن در متن مقاله ارائه شده است.
2- نکات مهم در خرید خانه هنگام تنظیم مبایعه نامه در دفتر املاک چیست؟
از جمله نکات مهم در خرید خانه هنگام تنظیم مبایعه نامه در دفتر املاک تعیین زمان حضور در دفترخانه جهت انتقال سند به نام خریدار جدید و تعیین خسارت عدم حضور می باشد که جزئیات آن در متن مقاله ارائه شده است.
3- نکات مهم در خرید خانه ای که مستاجر دارد چیست؟
از جمله نکات مهم در خرید خانه ای که مستاجر دارد بررسی وضعیت و تاریخ اجاره نامه و تعیین تکلیف در خصوص مسئول برگرداندن پول پیش مستاجر می باشد که جزئیات آن در متن مقاله ارائه شده است.