آیا مستاجر اماکن تجاری می تواند ملک مورد استفاده را به دیگری اجاره دهد؟
براساس ماده ۱۵ آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر، مستاجر اماکن تجاری در مدت اجاره چنانچه حق انتقال به غیر از او سلب نشده باشد میتواند با اخذ مبلغی به عنوان سرقفلی، مورد اجاره را برای همان شغل و در صورتی که منع قانونی وجود نداشته باشد و با قرارداد اجاره منافات نداشته باشد برای مشاغل دیگر، با رعایت سایر شرایط مندرج در اجاره نامه به دیگری منتقل نماید.
همچنین براساس ماده ۴۷۴ قانون مدنی مستاجر که مالک منافع است میتواند در صورتی که در قرارداد اجاره این حق از او سلب نشده باشد مجددا مالی که اجاره کرده را به فرد دیگری اجاره دهد
بنابراین موجران در هنگام تنظیم قرارداد باید به این مهم توجه کافی داشته باشند که اگر قصد تفویض چنین اجازه‌ای به مستاجر ندارند در قرارداد اجاره بنویسند که مستاجر حق اجاره به غیر را به صورت کلی یا جزئی ندارد
ماده ۴۷۴ قانون مدنی می گوید : تاجر میتواند عین مستاجره را به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.
اصولا در خود قراردادها ذکر می شود که ملک مورد اجاره جزئا یا کلا قابل انتقال به دیگری نیست. انتقال جزئی یعنی همان مثال شما که خود مستاجر در ملک زندگی کند و بخشی از آن را به کس دیگری اجاره دهد.
در هر حال گاهی افراد با وجود این که حق اجاره دادن ملک به دیگری از آن ها سلب شده با به کارگیری ترفند هایی این کار را انجام می دهند. برای مثال ملک را بدون تنظیم قرارداد به فرد دیگری اجاره می دهند.
با وقوع این اتفاق مالک می تواند با مراجعه به دادگاه تقاضای تخلیه ملک کرده و شخص را از ملک خارج کند. مستاجر دوم نیز می تواند تمام زیان های خود را از مستاجر اول مطالبه کند. در واقع به این دلیل که شرایط معامله رعایت نشده است برای موجر حق تخلیه و فسخ ایجاد می شود.
لازم به یادآوری است که این کار مستاجر جرم انگاری نشده و جنبه کیفری ندارد بنابراین چنین کاری ،انتقال مال غیر یا کلاهبرداری نخواهد بود.
برای مطالعه مقاله طلاق به علت زگیل تناسلی چگونه است؟ کلیک کنید.
مستاجر مغازه اجاره ای
سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال‌الاجاره از مستأجر می‌گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند، ولی حق کسب و پیشه و تجارت
حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستأجر محل کسب، پیشه و تجارت به وجود می‌آید. بعد از اینکه مستأجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار به دست آورد، حقی برای او به وجود می‌آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می‌گویند و یکی از مهم‌ترین مسائلی که می‌بایست در عقد اجاره به آن توجه کرد آن است که روابط موجر و مستأجر بر اساس کدام قانون و تحت چه شرایطی تنظیم می‌شود. معمولاً پرداخت کرایه به‌صورت ماهانه است و مستأجر باید در پایان هرماه اجاره‌بها را به موجر یا نماینده موجر پرداخت کند. لازم به ذکر است درصورتی‌که در قرارداد اجاره حق فسخ قرارداد اجاره، در صورت عدم پرداخت به‌موقع اجاره‌بها پیش‌بینی‌شده باشد، بایستی مستأجر به‌موقع اجاره‌بها را پرداخت کند تا دچار مشکلات تخلیه نشود. طبق قوانین اجاره ملک تجاری مصوب در سال ۷۶، مستأجر موظف است به‌محض اتمام مدت قرارداد، ملک تجاری را تخلیه کرده و آن را به موجر صحیح و سالم پس بدهد. اما قوانین اجاره ملک تجاری سال ۵۶ می‌گوید که انقضای مدت، دلیل بر تخلیه نیست. یعنی هرگاه مدت اجاره تمام شود، موجر نمی‌تواند مستأجر را الزام به تخلیه کند و موجر باید برای تخلیه مستأجر دلیل داشته باشد؛ که یکی از این دلایل این است که مستأجر محلی را که حق انتقال به غیر را در آن ندارد را، انتقال دهد. در این صورت موجر میتواند با این دلیل مستأجر را الزام به تخلیه کند؛ یا درجایی که مستأجر شغل مورد توافق را عوض کند، یعنی در قرارداد گفته شود از این ملک برای این شغل استفاده می‌شود، اما مستأجر آن شغل را تغییر دهد، موجر میتواند با این دلیل مستأجر را ازملک اجاره داده‌شده بیرون کند. یا وقتی‌که مستأجر در مورد عین اجاره زیاده روی و یا کوتاهی کند، برای مثال دیواری را در ملک جابه‌جا کند یا دیواری بگذارد، موجر میتواند او را ازملک خود بیرون بی اندازد.
اجاره طولانی اماکن تجاری (مغازه) خطری برای مالک (موجر) دارد؟
خطر اجاره طولانی اماکن تجاری
خطر اجاره طولانی اماکن تجاری , یکی از دغدغه های مالکین املاک تجاری برای اجاره دادن مغازه شان این است که اگر قرارداد را برای بیش از یک سال منعقد کنند حقی برای مستاجر به وجود می آید و در هنگام تخلیه دچار مشکل می شوند و یا این که تصور می شود اگر برای چند سال پیاپی قرارداد اجاره بین موجر (مالک) و مستاجر تمدید شود حقی برای مستاجر ایجاد می شود و خطراتی برای موجر دارد.
واقعیت این است که اگر قرارداد اجاره مربوط به ملک تجاری بعد از مهر ماه سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد مشمول قانون مالک و مستاجر سال ۱۳۷۶ می گردد و بر طبق این قانون اگر مستاجر مبلغی به عنوان سر قفلی پرداخت نکرده باشد در هنگام تخلیه و تمام شدن مدت قرارداد، چیزی به او تعلق نمی گیرد
به زبان ساده تر فرض کنید در سال ۱۳۷۸ قرارداد اجاره مغازه ای منعقد شده است و مدت قرارداد هم ۱۰ ساله است و مستاجر هم مبلغی ودیعه پرداخت کرده و اجاره بها را نیز ماهانه پرداخت کرده است،
برای مطالعه مقاله همه چیز درباره حضانت فرزندان! کلیک کنید.
پس از اتمام قرارداد یعنی ۱۳۸۸، مالک می تواند از طریق شورای حل اختلاف ظرف ۱۵ الی ۲۰ روز مغازه را فقط با پرداختن مبلغ ودیعه مستاجر، تخلیه نماید.
حال اگر همین مستاجر سرقفلی نیز در زمان انعقاد پرداخت کرده بود باز هم مالک می توان با پرداخت سر قفلی به نرخ روز او را تخلیه نماید.
بنابراین در خصوص قرارداد های اجاره بعد از مهر ماه هزار و سیصد و هفتاد و شش خطری برای مالکین وجود ندارد و می توانند قرارداد طولانی منعقد کنند و یا برای سال های متمادی قرارداد را با مستاجر تمدید نمایند.
نکته قابل توجه این که اگر قرارداد در قبل از مهر ۱۳۷۶ تنظیم و امضاء شده باشد ولی بعدا تمدید شود مشمول قانون مالک و مستاجر سال ۱۳۵۶ است و در این صورت به مستاجر حق کسب و پیشه تعلق می گیرد و تخلیه مستاجر هم در شرایط خاص امکان پذیر است که عمدتا مربوط به تخلفات مستاجر می شود.