تهیۀ مسکن این روزها به دغدغه و چالش بسیاری از خانواده‌ها تبدیل شده است. اغلب افراد جامعه با مفهوم اجاره‌نشینی آشنا هستند. حتی اگر در حال حاضر صاحبخانه باشند، به احتمال زیاد قبلاً تجربۀ مستأجری را داشته‌اند. این مسئله در شهرهای بزرگ بیشتر و رایج‌تر است. چون خرید خانه در شهرهای بزرگ به دلیل بالا بودن قیمت‌ها سخت‌تر است. حال که اجاره‌نشینی به این میزان زیاد است، هر مستأجر و صاحبخانه‌ای باید با قوانین مالک و مستأجر آشنا باشند. نکات حقوقی مهمی در زمینۀ قراردادهای اجاره وجود دارد که دانستن آنها ضروری است.
معنای اجاره از نظر حقوقی چیست؟
اجاره از نظر حقوقی قراردادی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین موجر به مدت معینی می‌شود.
در این تعریف به اجاره دهنده موجر، به اجاره کننده مستأجر و به مورد اجاره عین گفته شده است.
اجاره نامه‌ها چه انواعی دارند؟
به طور کلی در قانون سه نوع اجاره نامه تعریف و تأیید شده است. اجاره نامه‌ها یا مسکونی هستند یا تجاری و یا محل‌هایی مثل درمانگاه، مؤسسۀ خیریه و… . دستۀ سوم هم درواقع زیرمجموعه‌ای از اجاره نامه‌های مسکونی به حساب می‌آیند.
اگر مستأجر و موجر با هم به توافق برسند و قراردادی را امضا کنند، براساس قانون مستأجر موظف به پرداخت مبلغی به موجر به‌عنوان اجاره خواهد شد. پرداخت اجاره موجب شناخته شدن مستأجر به‌عنوان مالک منافع عین مورد اجاره است. در این صورت است که قوانین مالک و مستأجر مصداق پیدا می‌کند و می‌توان براساس آنها رفتار کرد.
برای مطالعه مقاله کارهای حقوقی و ضروری که قبل و بعد از خرید ملک باید انجام دهیم! کلیک کنید.
اجاره نامه چه ویژگی‌ها و بخش‌ها‌یی دارد؟
قرارداد اجاره ویژگی‌هایی دارد که هر دو طرف در هنگام عقد قرارداد باید به آن توجه کنند. در ادامه به بخش‌ها مهم و اصلی قوانین مالک و مستأجر پرداخته‌ایم.
- موجر باید در هنگام آپارتمان، مغازه و… صاحب آنها باشد. در نتیجه کسی غیر از مالک و وکیل او نمی‌تواند جایی را به فرد دیگر اجاره دهد.
- مدت اجاره باید از پیش معین باشد. معمولاً زمان اجاره‌ها را یک ساله تعیین می‌کنند.
- موجر و مستأجر باید در هنگام امضای قرارداد، عاقل و بالغ باشند. بنابراین نتیجه می‌گیریم که افراد مجنون و کودکان نمی‌توانند ملکی را بخرند یا اجاره کنند. کار معاملۀ دارایی این افراد نیز معمولاً توسط قیم قانونی انجام می‌شود
- اگر طرفین قرارداد دربارۀ مفاد آن به توافق برسند، باید قراردادشان را مکتوب کنند. براساس قوانین مالک و مستأجر مصوب در سال 1376، قرارداد اجاره به صورت مکتوب تنظیم شود. همچنین دو نفر شاهد هم باید زیر این قرارداد را امضا کنند. قرارداد اجاره باید در دو نسخه تنظیم شود که طرفین بتوانند از امتیازات قانون روابط موجر و مستأجر استفاده کنند. در صورتی که طرفین معامله قرارداد مکتوب تنظیم نکنند در آینده با مشکلات زیادی مواجه خواهند شد.
صاحبخانه بعد از عقد قرارداد اجاره چه کاری باید انجام دهد؟
براساس قوانین مالک و مستأجر، صاحبخانه بلافاصله بعد از عقد اجاره نامه باید ملک را تحویل مستأجر بدهد. تعمیرات اساسی منزل مثل تعمیر آسانسور، ایزوگام پشت بام، تعمیر سیستم گرمایشی و سرمایشی نیز به عهدۀ صاحبخانه‌هاست. تمامی این کارها باید قبل از سکونت مستأجر انجام شود و خانه سالم و تمیز به مستأجر تحویل داده شود. صاحبخانه‌ها در هنگام قرارداد معمولاً مبلغی را به عنوان پول پیش از مستأجرها دریافت می‌کنند. این پول باید در هنگام تخلیه به آنها بازگردانده شود.
در قوانین مالک و مستأجر، مستأجران چه تکالیفی دارند؟
- مستأجر باید مبلغ تعیین شده در اجاره نامه را به صورت اجارۀ ماهانه به صاحبخانه پرداخت کند. ممکن است در قرارداد اجاره حق فسخ قرارداد در صورت نپرداختن اجاره پیش‌بینی شده باشد. بنابراین مستأجر موظف است که اجاره را به موقع پرداخت کند تا مشکلات تخلیۀ فوری برایش ایجاد نشود.
- مستأجر مؤظف است که در پایان تاریخ قرارداد ملک موجر را تخلیه کند. در غیر این صورت و با موافقت طرفین، می‌توان با شرایط جدیدی اجاره نامه را تمدید کرد.
- اگر مستأجر بعد از سکونت متوجه شود که خانه به رنگ آمیزی نیاز دارد، با هماهنگی صاحبخانه می‌تواند این کار را انجام دهد. تعویض لامپ‌ها و کلیدهای برق و قفل درها نیز به عهدۀ مستأجر است.
- مستأجر بعد از سکونت ملزم به پرداخت حق شارژ ساختمان و قبوض خدماتی آب و… خواهد بود.
- اگر ملکی که مستأجر دارد نیاز به تعمیر پیدا کرد، مستأجر باید اجازۀ تعمیرات را به موجر بدهد. فرض کنید که در ساختمان نیاز به انجام تعمیرات کلی آسانسور، موتور خانه و… باشد. در چنین مواقعی مستأجر نباید از ورود موجر به ساختمان برای انجام تعمیرات جلوگیری کند.
- مستأجر باید تمام تلاش خود را برای مراقبت از خانه‌ای که ساکن آن است انجام دهد. درواقع باید به گونه‌ای از ساختمان استفاده کند که خسارتی به آن وارد نشود. در صورت آسیب دیدگی ملک نیز خود مستأجر باید هزینه‌های تعمیرات را پرداخت کند.
مستأجرها در قوانین مالک و مستأجر چه حقوقی دارند؟
- تمام امکاناتی که در اجاره نامه برای خانه ذکر شده است باید صحیح و سالم در اختیار مستأجر قرار بگیرد. مستأجر به طور کلی حق استفاده از پارکینگ و انباری را دارد. البته ممکن است در قرارداد چیز دیگری ذکر شود و این محل‌ها جزو موارد اجاره محسوب نشوند.
- در صورتی که مستأجر پول پیش به موجر پرداخته باشد، در هنگام تخلیه باید آن را به‌طور کامل پس بگیرد.
- اگر محل سکونت مستأجر به تعمیرات کلی نیاز داشت، مستأجر می‌تواند از صاحبخانه بخواهد که این تعمیرات را انجام بدهد.
برای مطالعه مقاله حکم تخلیه فوری چیست؟ کلیک کنید.
صاحبخانه‌ها (موجر) در قوانین مالک و مستأجر چه حقوقی دارند؟
- موجر حق دارد در قبال خانه‌ای که طبق مبلغ مشخص اجاره داده، از مستأجر اجاره بها دریافت کند.
- موجر می‌تواند در زمان پایان قرارداد ملک خود را مطالبه و از مستأجر بخواهد که آن را تخلیه کند.
- همچنین در صورت نیاز ملک به تعمیر، موجر می‌تواند به محل مورد اجاره مراجعه کند.
اگر مستأجر به خانه خسارت وارد کند، تکلیف چیست؟
در قوانین مالک و مستأجر بخشی نیز برای خسارت وارد کردن به خانه توسط مستأجر در نظر گرفته شده است. اگر مستأجر به ملکی که در آن ساکن است خسارت وارد کرد، باید بخش آسیب دیده را تعمیر یا مبلغ خسارت را به موجر پرداخت کند. فرض کنیم که مستأجری شیشه‌های خانه را شکسته یا به بخشی از خانه آسیب رسانده باشد. او موظف است در هنگام تخلیه بخش‌های آسیب دیده را اصلاح و تعمیر کند. همچنین می‌تواند به جای تعمیر، خسارت آن را به صاحبخانه بپردازد. در مواقعی ممکن است مستأجر از پرداخت خسارت خودداری کند. در این صورت موجر می‌تواند برای تخلیه و دریافت خسارت به دادگاه مراجعه کند. دادگاه خسارت موجر را از محل پول پیشی که در دست موجر دارد جبران خواهد کرد.
آیا موجر می‌تواند از مستأجر ضمانت تخلیه بگیرد؟
صاحبخانه در بعضی مواقع می‌تواند برای اطمینان از تخلیۀ خانه در موعد مقرر، از مستأجر چک ضمانت بگیرد. در چنین شرایطی اگر مستأجر ملک را تخلیه نکرد، موجر می‌تواند از دادگاه بخواهد که او را مجبور به تخلیه کند. در هنگام تخلیه نیز موجر باید مبلغ پیش پرداخت را به طور کامل به مستأجر برگرداند.
آیا در قوانین مالک و مستأجر، ملک اجاره‌ای را می‌توان دوباره اجاره داد؟
براساس قوانین مالک و مستأجر، وقتی ملکی اجاره داده می‌شود، درواقع دو مالک دارد. اولین مالک همان موجر است و دومین مالک مستأجر. مستأجر براساس اجاره نامه مالکیت منافع آپارتمان را از آن خود می‌کند. حال سؤال این است که مستأجر می‌تواند مالکیت این منافع را به شخص دیگری منتقل کند؟ یعنی می‌تواند ملکی را که اجاره کرده دوباره به فرد دیگری اجاره دهد؟
مستأجر بعد از اجارۀ ملک، صاحب موقت آن محسوب می‌شود و می‌تواند ملکش را دوباره به فرد دیگری اجاره دهد. مگر اینکه در هنگام عقد اجاره نامه، مالک این اختیار را از او سلب کرده باشد. درواقع ممکن است که صاحبخانه در هنگام قرارداد مکتوب کرده باشد که مستأجر حق اجاره دادن ملک را ندارد. در این صورت نیز مستأجر نخواهد توانست ملکی را که اجاره کرده، مجدداً به کسی اجاره دهد.
آیا مستأجر می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند؟
در بعضی از اجاره نامه‌ها بند و شرطی برای فسخ قرارداد اجاره از سوی مستأجر وجود دارد. براساس این بند مستأجر موظف است که یک ماه قبل از فسخ اجاره، به موجر خبر دهد. در این صورت می‌توانند تسویه حساب کنند و قرارداد نیز فسخ خواهد شد. در چنین شرایطی موجر پول پیش و چک ضمانتی را به مستأجر تحویل می‌دهد و قرارداد فسخ می‌شود.
در بعضی مواقع ممکن است مشخصات خانه با چیزی که موجر در قرارداد ادعا کرده است مغایرت داشته باشد. مثلاً خانه سیستم گرمایشی و سرمایشی ادعا شده در قرارداد را نداشته باشد. یا با اینکه درقرارداد ذکر شده خانه 100 متری است، 70 متر باشد. در این مواقع و با استناد به قوانین مالک و مستأجر، مستأجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند. لازم به ذکر است که مراجعه به دادگاه برای فسخ اجاره ضروری خواهد بود.
آیا موجر می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند؟
اگر مستأجر محل اجاره را تبدیل به جایی کند که کاربری سابقش را نقض کرده، موجر حق فسخ قرارداد را دارد. مثلاً ممکن است مستأجر محل اجاره را تبدیل به جایی برای انجام اعمال خلاف قانون کرده باشد. در این صورت موجر می‌تواند از دادگاه بخواهد که قرارداد اجاره را فسخ کند. همچنین ممکن است مستأجر به‌گونه‌ای از مال مورد اجاره استفاده کند که به آن خسارت برساند. در این شرایط نیز موجر می‌تواند تقاضای فسخ قرارداد را به دادگاه ارائه کند. اگر منع مستأجر از این عمل برای دادگاه ممکن نشد، قرارداد اجاره را فسخ خواهد کرد.
آیا موجر و مستأجر می‌توانند توافق کنند که قرارداد فسخ شود؟
بله. به توافق موجر و مستأجر برای به هم زدن عقد اجاره «اقاله» گفته می‌شوند. با توافق دو طرف معمولاً هر قراردادی را می‌توان پیش از موعد فسخ کرد.
آیا مستأجر می‌تواند مدت تخلیۀ ملک را تمدید کند؟
ممکن است مهلت اجاره نامه تمام شود و مستأجر نتواند بنا به دلایلی ملک را سر موعد تخلیه کند. در این صورت قوانین مالک و مستأجر دو راه را به موجر پیشنهاد می‌کند. موجر می‌تواند به دادگاه مراجعه کند تا دادگاه مستأجر را مجبور به تخلیه کند. اگر مستأجر از دادگاه تقاضای مهلت کرد، دادگاه با بررسی وضعیت، معمولاً مهلتی یک ماهه به او خواهد داد. در این صورت مستأجر باید اجاره بهای آن یک ماه را نیز به موجر بپردازد.
5 مورد از مهم‌ترین قوانین مالک و مستأجر
- ممکن است مستأجر هزینه‌هایی غیر ضروری و اضافی برای ملک بکند. مثلاً تزئیناتی که قابل جدا شدن از ملک نیست به آن اضافه کند. در صورتی که مالک راضی به این کار نبوده باشد، مستأجر نمی‌تواند هزینه‌های این کار را از او مطالبه کند.
- ممکن است محل سکونت مستأجر به دلایلی مثل زلزله تخریب شود یا آسیب جدی ببیند. طبق ماده 483 قانون مدنی در چنین مواقعی مستأجر مکلف به پرداخت اجاره بها نیست. او می‌تواند پول ودیعۀ خود را نیز از موجر بگیرد و محل دیگری را اجاره کند.
- مدت زمانی قرارداد حتماً باید در اجاره نامه قید شود. در غیر این صورت آن اجاره نامه باطل است و اعتباری ندارد. اثر باطل بودن اجاره نامه متوجه مستأجر است. یعنی ممکن است به ناحق محکوم به پرداخت خسارت‌هایی شود که مستند به او نیست. بنابراین دقت کنید که مدت زمان اجاره حتماً در قرارداد ذکر شده باشد.
- براساس ماده 478 قانون مدنی اگر مال مورد اجاره معیوب باشد، مستأجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند. اما اگر موجر بپذیرد که عیوب را تعمیر و رفع کند، مستأجر حق فسخی نخواهد داشت.
- ممکن است موجر پیش از پایان زمان قرارداد فوت کند. در این صورت قرارداد اجاره تا زمان پایان آن پابرجا خواهد بود. مگر اینکه از همان ابتدا در قرارداد درج شده باشد که با فوت موجر، قرارداد فسخ می‌شود. همچنین با فوت مستأجر نیز قرارداد اجاره به وراث وی خواهد رسید.