فسخ قرارداد
نوشته پیش رو توسط وکیل ملکی در خصوص فسخ قرارداد و شرایط فسخ قرارداد و آثار فسخ قرارداد برای آشنایی بیشتر شما عزیزان تنظیم گردیده است. فســخ در لغــت به معنــای برهــم زدن و قطــع کـردن اسـت.
شرایط فسخ قرارداد
فسـخ قرارداد یعمی پایـان دادن به هسـتی حقوقـی قـرارداد و زایـل كـردن یـا انحـلال یکجانبـه قـرارداد توسـط یکـی از دو طــرف قــرارداد یــا شــخص ثالــث می باشد. اساســی ترین عنصـر ایـن تعریـف، اختیـار و اقتـداری اسـت کـه دارنـده ي حـق فسـخ به موجــب تراضــی طرفیــن قــرارداد یــا به موجــب قانــون، در پایــان دادن بـه حیـات و اعتبـار معاملـه دارد. فسخ قرارداد، مخصوص عقود لازم می باشد، و در عقود جایز هر کدام از طرفین قرارداد می‌تواند در هر زمانیکه اراده کنند عقد را بر هم بزنند.
ماهیت فسخ قرارداد
فسخ قرارداد، اراده ی یک طرفه برای انحلال قرارداد و تعهد می باشد و نوعی ایقاع است. در فسخ قرارداد یک طرف قرارداد به طور مستقل و بدون نیاز به رضایت طرف دیگر می تواند حق فسخ خود را اعمال نماید و به این عمل ایقاع گفته می شود.
- فسخ قرارداد بدون وجود دلیل قانونی از سوی هیچ کدام از طرفین ممکن نیست و هر یک از طرفین قرارداد بخواهد قرارداد را فسخ کند، باید خسارت فسخ را پرداخت کند.
- توجه داشته باشید که افراد تحت هیچ شرایطی نمی توانند به صورت یک طرفه معامله را فسخ نمایند و حق فسخ در صورتی امکانپذیر است که این حق برای افراد در قرارداد ذکر شده باشد.
انواع و روشهای فسخ قرارداد
الف) توافق طرفین : طرفین قرارداد می توانند با توافق در ضمن عقد قرارداد یا خارج از آن برای یک یا هر دو طرف معامله یا شخص ثالث، حق فسخ قرار دهند. توافق طرفین برای فسخ قرارداد باید به عنوان یکی از شروط قرارداد در قرارداد گنجانده شود.
مثل اینکه فردی آپارتمانی را به دیگری بفروشد و در آن شرط شود که هر کدام از طرفین یا شخص ثالث هر وقت مایل باشند بتوانند ظرف یک ماه آن قرارداد را فسخ نماید که مطابق ماده 399 قانون مدنی به آن خیار شرط گفته می شود.
برای مطالعه مقاله اجرت المثل ایام زوجیت چیست؟ کلیک کنید.
ب) حکم مستقیم قانون : در مواردی قانون برای جلوگیری از ضرری که متوجه یکی از طرفین معامله می شود، به طور مستقیم به او حق می دهد که بتواند با فسخ قرارداد از ضرر مذکور جلوگیری کند. مثل اینکه کسی خانه ای اجاره کند و پس از مدتی متوجه شود که خانه دارای عیوبی بوده که در زمان معامله پنهان بوده است، در اینصورت مستاجر می تواند به استناد مواد 478و479 قانون مدنی حق دارد عقد اجاره را به دلیل خیار عیب فسخ کند.
موارد فسخ قرارداد
حق به هم زدن معامله را «خیار» گویند و در اصطلاح حقوقی خیار به معنی اختیار بر هم زدن عقد و قرارداد می باشد و خریدار و فروشنده در موارد ذیل می‌توانند معامله را به هم بزنند. برخی از خیاراتی که در قانون مدنی آمده است، به شرح ذیل می باشد :
1 – خیار مجلس :
خیار مجلس یعنی اینکه هر یک از خریدار و فروشنده، بعد از عقد و انجام معامله، فی المجلس و تا زمانی که جدا نشده اند می توانند معامله را فسخ کنند.
2 – خیار شرط :
در عقد بیع ممکن است شرط شود که هر کدام از فروشنده و یا مشتری یا شخص ثالث در مدت معینی حق فسخ معامله را داشته باشند.
3 – خیار تاخیر ثمن :
در این نوع خیار اگر مشتری ثمن معامله را که به صورت نقدی خریده است تا سه روز نپردازد و فروشنده نیز جنس را تحویل ندهد اگر مشتری شرط نکرده باشد که دادن پول را تأخیر بیندازد و شرط تأخیر جنس هم نشده باشد، فروشنده اختیار فسخ معامله را دارد.
اگر خریدار حاضر به پرداخت ثمن معامله باشد ولی فروشنده از اخذ آن امتناع نماید، خیار فسخ نخواهد داشت. این خیار مختص فروشنده است و خریدار به جهت تأخیر در تسلیم مبیع حق فسخ معامله را ندارد.
4 – خیار رؤیت و تخلف وصف :
در این معامله فروشنده خصوصیات و وصف مورد معامله را که مشتری ندیده است، به او بگوید و بعد معلوم شود که مورد معامله فاقد آن اوصاف می باشد در این صورت مشتری می‌تواند معامله را به هم بزند.
5 – خیار غبن :
در مواردی ممکن است که یکی از خریدار و فروشنده در معامله مغبون شده باشند. منظور از خیار غبن این است که فروشنده مورد معامله را به قیمتی بیشتر از نرخ روز بفروشد. هر یک از طرفین قرارداد که در معامله غبن فاحش داشته باشد می تواند بعد از اطلاع می تواند معامله را فسخ کند. اگر شخص در زمان معامله عالم به قیمت بوده باشد نمی تواند معامله را فسخ کند.
6 – خیار عیب :
اگر بعد از انجام معامله مشخص شود که مورد معامله معیوب بوده است در اینصورت مشتری می تواند مورد معامله معیوب را قبول کند و ارش ( تفاوت جنس سالم و معیوب ) بگیرد یا معامله را فسخ کند.
7 – خیار تدلیس :
یعنی انجام عملیاتی که موجب فریب مشتری شود و اگر فروشنده، تدلیس نموده باشد، مشتری حق فسخ بیع را خواهد داشت.
8 – خیار تخلف شرط :
در این نوع معامله فروشنده یا خریدار شرط می کند که کاری را انجام بدهد، و به آن شرط عمل نکند در این صورت دیگری می‌تواند معامله را به هم بزند.
9 – خیار تَعذّر تسلیم :
اگر در معامله ای فروشنده نتواند جنسی را که فروخته است، تحویل خریدار بدهد، خریدار می تواند به استناد خیار تعذر تسلیم قرارداد را فسخ کند.
10 – خیار حیوان :
اگر مورد معامله حیوان باشد، مشتری تا سه روز از حین عقد، اختیار فسخ معامله را دارد.
11 – خیار تبعض صفقه :
خیار تبعض صفقه زمانی ایجاد می شود که عقد بیع نسبت به بعض مبیع به جهتی از جهات باطل باشد. در این صورت مشتری حق خواهد داشت بیع را فسخ نماید یا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده است قبول کند و نسبت به قسمتی که بیع باطل می باشد ثمن معامله را استرداد کند.
برای مطالعه مقاله همه چیز درباره کمیسیون ماده ۵۶ ! کلیک کنید.
شرایط فسخ قرارداد
توافق طرفین: شرط ضمن قرارداد مبنی بر اختیار طرفین در فسخ قرارداد و طی مدت مذکور.
حکم مستقیم قانون: به منظور جلوگیری از ضرر و زیان ناخواسته وارده به طرفین قرارداد، قانون، حق فسخ قرارداد را در مواردی به طرفین معامله داده است.
برای مثال مستاجر به موجب ماده 478 و 479 قانون مدنی می تواند در صورت زیان وارده به وی، قرارداد اجاره را فسخ کند.
نحوه فسخ قرارداد
- تصمیم به فسخ توسط هر دو طرف قرارداد در صلح و آرامش و بدون نیاز به مراجع قانونی
- فسخ قرارداد توسط یکی از طرفین و صدور حکم توسط دادگاه
موارد مقدور نبودن فسخ
- اطلاع خریدار از عیب و ایراد مورد معامله در هنگام عقد قرارداد
- رضایت خریدار مبنی بر عیوب موجود در مورد معامله
- شرط عدم باز پس دادن و یا باز پس گیری مال در هنگام معامله
فسخ معامله ملک
چنانچه عبارت (اسقاط کافه خیارات) در قرارداد ذکر نشود، طرفین حق فسخ قرارداد را بنابه دلایل موجه و قانونی خواهند داشت.
مطالعه قرارداد عقد شده، توسط طرفین قرارداد به منظور اطلاع از تمام مفاد قرارداد ضروری است.
فسخ قرارداد پیش فروش ملک
در صورت عدم مطابقت ملک تحویل داده شده با خصوصیات ذکر شده در قرارداد پیش فروش، خریدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
برای مثال: کم یا زیاد بودن مساحت ملک تحویلی بیش از 5 درصد از مورد توافق
نکته: در صورت مازاد بودن مساحت ملک تا 5 درصد، خریدار حق فسخ نخواهد داشت و مجبور به پرداخت قیمت مقدار مازاد خواهد بود.
فسخ قرارداد اجاره
موارد فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر:
- مشخص شدن ایرادات ملک بعد از عقد قرارداد
- عدم انجام تعهدات ذکر شده در قرارداد از جانب موجر(برای مثال تعهد بر رفع ایرادات ملک قبل از تحویل)
- بروز اتفاقات بر ملک که منجر به سخت بودن شرایط زندگی در آنجا شود.
موارد فسخ اجاره توسط موجر:
- دیرکرد 4 ماهه در پرداخت اجاره بها توسط مستاجر
- استفاده از ملک اجاره شده متفاوت با توافق انجام شده بین طرفین
- مشخص شدن عدم واجد شرایط بودن مستاجر بنابه شرایط ذکر شده توسط موجر، بعد از عقد قرارداد (برای مثال موجر شرط تاهل مستاجر را داشته باشد و بعد از عقد قرارداد خلاف آن ثابت شود.)
نکات مهم و قابل توجه
- چنانچه موجر ایرادات مشخص شده ملک بعد از عقد قرارداد را رفع نماید، مستاجر حق فسخ قرارداد نخواهد داشت.
- فسخ قرارداد اجاره توسط موجر و درخواست تخلیه ملک، پیش از موعد مقرر، تنها در صورت شرط ضمن عقد امکان پذیر خواهد بود.
- در صورت تخلیه پیش از موعد توسط مستاجر یا تحویل توسط موجر، باید 1 تا 2 قبل به یکدیگر اطلاع دهند.
- اهلیت (داشتن عقل و هوش کافی)، اراده و رضایت فسخ کننده، سه شرط اصلی فسخ است.
- در صورت عدم تعیین ضرر و زیان فسخ، پرداخت خسارت ناشی از فسخ به طرف دیگر، طبق توافق طرفین خواهد بود.
آثار فسخ قرارداد
اثر فسخ قرارداد، انحلال و از بین رفتن قرارداد است و اثرش نسبت به آینده خواهد بود یعنی از زمان فسخ معامله، دیگر نیاز نیست طرفین به تعهداتی که در آینده داشته اند عمل کنند و فسخ، تعهدات طرفین نسبت به آینده را از بین خواهد برد.
بعد از اعلان فسخ قرارداد رابطه قراردادی طرفین قطع خواهد شد و هریک از طرفین معامله باید آنچه که از دیگری گرفته است را به او مسترد کند و عدم تحویل یا پرداخت پس از اعلان فسخ برای آنها ضمان آور خواهد بود.
درخصوص افزایش قیمت مال مورد معامله در زمان فسخ باید گفته شود که خریدار تا زمان فسخ مالک عین و منافع مال مورد معامله می باشد و بعد از فسخ منافع متصله یعنی همان افزایش قیمت مال برای او نخواهد بود.
در صورت فسخ معامله در صورتی که خسارتی به دیگری وارد شود و این موضوع در قرارداد تصریح گردید و یا بدون تصریح در قرارداد به موجب حکم قانون امکان مطالبه آن وجود داشته باشد خسارت وارده قابل مطالبه خواهد بود.
مدت زمان فسخ قرارداد
به موجب مندرجات قانون مدنی اعمال حق فسخ در خیار مجلس، حیوان، غبن، عیب، تدلیس، رویت و تخلف از وصف فوری است و در خصوص باقی خیارات مدت زمان اعمال حق فسخ براساس عرف درنظر گرفته می شود و نباید به گونه ای عمل شود که عدم استفاده از حق فسخ به معنای پایبندی به قرارداد باشد چرا که در چنین شرایطی دادگاه حکم به فسخ نخواهد داد. البته بحث اعمال حق فسخ با درنظر گرفتن هر مورد ممکن است متفاوت باشد و نیاز به بررسی هر کیس به نحو جداگانه توسط متخصصین این حوزه خواهد داشت.
مبلغ جریمه فسخ قرارداد
پرداخت خسارت فسخ قرارداد در چند حالت قابل مطالبه است:
یک مورد زمانی است که شخص برای خود حق فسخ مثلا برای یک ماه قائل می شود که در چنین شرایطی طرف مقابل می تواند بندی در قرارداد قرار دهد مبنی بر اینکه اگر صاحب حق فسخ، قرارداد را در مدت مقرر فسخ کرد او بتواند مبلغی معین به عنوان خسارت قراردادی برای خود قائل شود.
مورد دوم زمانی است که در قراردادی که برای مدت موقت منعقد می شود برای مثال در قرارداد اجاره ای که به مدت یکسال تنظیم شده، بندی قید شود که اگر قبل از موعد به هر دلیلی قرارداد اجاره فسخ شود طرف دیگر بتواند مبلغی را برای فسخ قرارداد دریافت نماید.
مورد سوم در جایی است که اگر به دلیل مغبون شدن شخص یا یا به دلیل وجود عیب در مال مورد معامله یا به دلیل تدلیس و فریب خوردن شخص برای فرد حق فسخ ایجاد شد شخص علاوه بر فسخ بتواند خسارت وارده به ایشان را نیز مطالبه نماید.
علاوه بر موارد گفته شده فرد می تواند مبلغ معینی تحت عنوان وجه التزام به موجب ماده 230 قانون مدنی در صورت عدم رعایت هریک از مندرجات قراردادی را برای خود درنظر بگیرد.
مراحل فسخ قرارداد
نکته مهمی که شاید مورد پرسش قرار بگیرد این است که مراحل فسخ قرارداد و طریقه فسخ آن چگونه خواهد بود. می‌دانیم که فسخ حقی یک طرفه است و تنها لازمه آن اراده یک طرف قرارداد است بنابراین اگر هر یک از طرفین قرارداد با توجه به حقوقی که دارند تصمیم به فسخ قرارداد بگیرند نیازی به توافق و رضایت طرف دیگر نخواهد بود اما با همه این تفاسیر طرف دیگر قرارداد ممکن است فسخ را نپذیرد و اگر پول یا مالی را در ازای تعهدی گرفته باشد، حاضر به بازپرداخت آن نشود. در این صورت شخصی که خواهان فسخ قرارداد است باید بدواً اظهارنامه ای ارسال نموده و مراتب فسخ را به طرف دیگر اعلام نماید و سپس تقاضای تنفیذ فسخ را تحت قالب دادخواست فسخ قرارداد از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به دادگاه ارائه نماید. صدور حکم دادگاه مبنی بر تنفیذ فسخ الزامی می باشد و قرارداد بدون حکم دادگاه قابل فسخ نخواهد بود مگر زمانی که این موضوع به تایید طرف دیگر رسیده باشد.
سوالات متدوال :
1- چگونه برای فسخ معامله اقدام کنم؟
در صورتی که حق فسخ معامله ملک در قرارداد موجود باشد و یا حق فسخ به موجب قانون امکانپذیر باشد دارنده حق فسخ باید بدوا با ارسال اظهارنامه مراتب فسخ را اعلام و پس از تقاضای تایید فسخ را از دادگاه نماید.
2- مدت زمان فسخ قرارداد چقدر است؟
به موجب مندرجات قانون مدنی اعمال حق فسخ در خیار مجلس، حیوان، غبن، عیب، تدلیس، رویت و تخلف از وصف فوری است. در خصوص باقی خیارات مدت زمان اعمال حق فسخ براساس عرف در نظر گرفته می شود.