ملک مشاع چیست ؟
ملک مشاع نوعی ملک است که مالکیت عرصه و اعیان آن بین ۲ یا چند نفر مشترک خواهد بود و هر یک از بخش‌های این ملک تحت مالکیت شرکا است. در عین حال جالب است بدانید که در اصطلاحات قانونی نیز به این نوع از ملک‌ها “اشاعه” گفته می‌شود.
برای اینکه بهتر متوجه این موضوع بشوید با یک مثال ملک مشاع را برای شما تعریف خواهیم کرد. به‌طور مثال یک خانه در نظر بگیرید که ۲ مالک دارد و دارای یک پارکینگ است، هر کدام از مالکین نیز نیمی (۳ دانگ) از ملک را تحت مالکیت خود دارند. در این حالت نمی‌توان گفت پارکینگ متعلق به یکی از این ۲ مالک است، چرا که هر یک از طرفین به‌طور مساوی از این خانه و پارکینگ آن سهم دارند. به وضعیت پیش آمده اشاعه یا همان ملک مشاع گفته می‌شود.
برای مطالعه مقاله تصرف عدوانی چیست؟ + مجازات آن کلیک کنید.
سند ملک مشاع
در سند ملک مشاع نام تمامی مالکین قید خواهد شد و این موضوع فقط برای مشخص بودن مالکیت افراد اهمیت دارد. در واقع قید شدن نام مالکان به معنای جدا شدن بخشی از ملک نیست و نمی‌توانند به دلیل اینکه نام آنها به عنوان مالک در سند قید شده است، اقدام به فروش ملک یا سهم خود از آن کنند. گاهی در اثر فروش ملک مشاع که ارث چند نفر است، پلمپ ملک ورثه‌ای صورت می‌گیرد. به این ترتیب مشخص است که برای هرگونه خرید و فروش، نیاز است که تمام مالکین در رابطه با آن تصمیم گیری کنند. البته هر کدام از مالکان نیز می‌توانند سندی جداگانه را دریافت کرده و پیش خود نگهداری کنند، اما مشاع بودن ملک حتما در آن قید می‌شود.
تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز در چیست ؟
ملک مشاع و ملک مفروز تفاوت‌هایی با یکدیگر دارند که در ادامه به آنها اشاره شده است.
- ملک مشاع پس از تقسیم شدن، بنا به تصمیم تمام مالکان، به ملک مفروز تبدیل می‌شود.
- تصمیم گیری درباره ملک مشاع بر عهده تمام مالکان است، اما در ملک مفروز فقط یک مالک وجود دارد و تصمیمات فقط بر عهده او است.
- وقتی یک ملک مشاع به ۶ قسمت تقسیم شود و هر قسمت به یک شخص برسد، هر کدام از قسمت‌ها یک ملک مفروز به شمار می‌رود. برای مثال اگر یک بلوک آپارتمانی ۶ طبقه را با ۶ واحد در نظر بگیرید که یک حیاط نیز دارد و سند هر کدام از واحدها به نام یک شخص است، متوجه این موضوع می‌شوید که حیاط این ملک برای همه مالکین مشاع خواهد بود اما به دلیل اینکه هر واحد سند جداگانه دارد، به‌طور کلی یک ملک مفروز محسوب می‌شود و برای فروش هر واحد، نیازی به توافق با دیگر مالکان نخواهد بود.
فروش ملک مشاع
در رابطه با فروش و انتقال ملک مشاع دو موضوع مورد بررسی قرار می گیرد:
1.ملک مشاع قبل از ثبت منتقل شود .
2.ملک مشاع بعد از ثبت منتقل شود .
انتقال قبل از ثبت :مطابق ماده 114 آیین نامه قانون ثبت :«هر گاه ملک مشاع از طرف چند نفر درخواست ثبت شده و قبل از ثبت ملک به یک نفر منتقل شود با تذکر به اسامی متقاضیانی که ملک به نام آنها آگهی شده و انتقال داده اند به نام منتقل الیه در یک جا ثبت شده و سند مالکیت تمام ملک صادر می گردد.»
انتقال بعد از ثبت ملک :ماده 11 آیین نامه قانون ثبت هر گاه ملک مشاع در نتیجه انتقالات به یک نفر منتقل شود اسناد مالکیت قبلی باطل و سند مالکیت جدید صادر می شود .ومطابق ماده 583قانون مدنی :هریک از شرکا می تواند بدون رضایت شرکا دیگر سهم خود را جزئا یا کلا به شخص ثالثی منتقل نماید.و همچنین مطابق ماده 104 آیین نامه قانون ثبت در موقع انتقال تمام یا قسمتی از ملک ثبت شده و یا واگذاری حقی نسبت به عین ملک سند معامله در دفتر اسناد رسمی ثبت و خلاصه آن در دفتر املاک زیر ثبت ملک ثبت می شود .
افراز ملک مشاعی به چه معناست؟
شاید بپرسید که افراز ملک مشاع باید به چه معنا می‌باشد. افراز یعنی جدا کردن سهم هر یک از مالکینی که در ملک مشاعی سهم دارند. بدین ترتیب با توافق و رضایت آنها و به دور از هیچ گونه اجباری از طریق دادگاه، افراز یا جداسازی سهم هر یک انجام می‌شود. بدین ترتیب شراکت افراد سهیم، شکل و شمایل بهتری به خود می‌گیرد و هر یک از شرکا می‌توانند بدون ممنوعیت قانونی از سهم خود استفاده کرده و آن را برای خرید و فروش به کار ببرند.
چگونه فروش ملک مشاع غیرقابل افراز صورت می‌گیرد؟
برای افراز کردن ملک مشاع باید در یک اداره ثبتی حضور پیدا کنید و اگر اداره ثبت اعلام کند که ملک مورد نظر غیر قابل افراز است، گواهی مبنی بر غیر قابل افراز بودن آن باید صادر شود و در این شرایط هر یک از شرکا که تصمیم به فروش ملک را داشته باشند، باید الزاماً دادخواست فروش ملک مشاع را تنظیم کرده و به دادگاه تحویل دهند تا دادگاه حقوقی دستور فروش ملک مشاعی را با یک حکم صادر کند.
حق شفعه به چه معناست؟
در قانون مدنی ماده ۸۰۸ در صورتی که دو نفر در مالی غیر منقول و قابل تقسیم با یکدیگر شریک شده باشند و یکی از این شرکا سهم خود را به فرد دیگری بفروشد، شریک او حق دارد مبلغی را که بابت خرید آن سهم از ملک مشاع داده شده به خریدار پرداخت نموده و مالک سهم او شود که به این کار حق شفعه می گویند.
نحوه اجرای دستور فروش ملک مشاع به چه صورت است؟
برای فروش ملک مشاع نیاز به اجراییه خاصی وجود ندارد و مستقیماً می‌توان حکم را به اجرا درآورد. البته قیمت ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری ارائه شده و تعیین می‌گردد. در صورتی که هر یک از شرکا نسبت به قیمت تعیین شده اعتراضی نداشته باشند، آگهی برای به مزایده گذاشتن فروش ملک مشاعی انتشار می‌یابد.
بعد از اینکه ملک از طریق مزایده به فروش رسید، هزینه‌های مربوط به اجرا و همچنین هزینه‌های قانونی آن از مبلغ معامله کسر شده و مبلغ باقیمانده بین هر یک از شرکا با توجه به سهمیه که داشته‌اند، تقسیم می‌شود. نکته بسیار مهم دیگری که باید به آن توجه کنید، این است که اگر ملک مشاعی در رهن باشد، نمی‌توان آن را به فروش رساند.
وکالت در فروش ملک مشاع
در صورتی که شرکای ملک مشاع مایل باشند که وکیل ملک مزبور را برای آنها بفروشد و البته توصیه می شود که کلیه اقدمات مربوط به ملک مشاع با توجه به قوانین و راهکارهای مختلف توسط وکیل انجام شود .در صورت فروش توسط وکیل چون همه شرکا هر چند سهم کمتر در ملک داشته باشد مالک محسوب می شود لازم است همه شرکا وکالت به وکیل بدهند مثلا فرق نمی کند یکی از شرکا مالک 3 دانگ و دیگری 2 دانگ و سومی 1 دانگ به طور مشاع باشد باید همگی وکالت بدهند در صورتی که یکی وکالت ندهد و وکیل اقدام کند فضولی و باطل خواهد بود .
دعاوی مربوط به املاک مشاع از نوع دعاوی مالی است یا غیر مالی ؟
برخی از دعاوی مربوط به ملک مشاع مالی و برخی دیگر غیر مالی می باشد با توجه به قوانین مختلف و نظریه های مشورتی:
دعاوی مالی مربوط به املاک مشاع
1.دعوای فروش املاک مشاع درصورتی که در مالکیت نیز اختلاف باشد /نظریه مشورتی 11/10/62-4749/7
2.دعوای تقسیم ملک مشاع در صورتی که در مالکیت نیز اختلاف باشد. نظریه مشورتی 11/10/62-4749/7
3.دعوای افراز ملک مشاع در صورتی که در مالکیت نیز اختلاف باشد . باشد /نظریه مشورتی 11/10/62-4749/7
4.دعوای الزام به فروش ملک مشاع در صورت اختلاف در مالکیت ./ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع و ماده 9 آیین نامه آن
5.ابطال صورت جلسه افراز در صورت اختلاف در مالکیت .
6.دعوای بطلان تقسیم در صورت اختلاف در مالکیت.
دعاوی غیر مالی مربوط به املاک مشاع
تمام موارد بالا در صورتی که مالکیت مورد اختلاف نباشد غیر مالی محسوب می شود . اثبات مالکیت از دعاوی مالی هست و هرجا اختلافی در مورد مالکیت به میان بیاد مالی محسوب می شود .
فروش ملک مشاع با قولنامه و قوانین مربوط به آن
همانطور که می‌دانید، قولنامه به معنی تنظیم قرارداد پایه و اولیه میان دو طرف است که تصمیم معامله با یکدیگر در آینده را دارند. قولنامه سندیت رسمی نداشته و صرفاً تعهد طرفین را نسبت به یکدیگر مشخص می‌کند. عمدتاً در قولنامه‌ها ضمانت اجرایی، مالی یا خسارت‌ها برای موارد مختلف در نظر گرفته می‌شود.
در رابطه با فروش ملک مشاع نیز از طریق قولنامه باید همه شرکا برای فروش ملک توافق داشته باشند و ملک به صورت قولنامه‌ای به فروش می‌رسد. ملکی که به صورت قولنامه‌ای فروخته شود نیازی به حضور سایر شرکا ندارد و فقط رضایت آنها شرط است.
اما در صورتیکه مالکین برای فروش ملک مشاع با قولنامه رضایت نداشته باشند، باید افراز ملک انجام گیرد. بعد از آن هر یک از شرکا با تعیین سهم خود می‌تواند آن را به فروش برساند. بنابراین باید توجه داشته باشید که اگر خریدار املاک مشاعی هستید، رضایت همه شرکا الزامی می‌باشد و چه برای خرید و چه برای فروش در صورتی که قرار باشد کل ملک به فروش برسد، اتفاق نظر همه شرکا لازم است. نمونه دادخواست فروش ملک مشاعی را در زیر مشاهده می‌کنید:
بسمه تعالی
ریاست محترم مجتمع قضایی ………
با سلام و احترام
اینجانب …………. و خواندگان …………….. و …………….. در آپارتمانی با شماره پلاک ثبتی …………. به صورت مشاعی مالک می‌باشیم، با توجه به مدارک تقدیمی و نامهٔ صادر شده از اداره ثبت اسناد ……………. این آپارتمان با شماره ثبتی فوق الذکر قابل تقسیم و افراز نمی‌باشد. فلذا از دادگاه محترم تقاضای صدور دستور فروش آپارتمان مذکور و تقسیم ثمن آن را طبق سهم الشرکه و میزان مالکیت به انضمام تمامی خسارات قانونی و هزینه دادرسی را دارم.
با تشکر و تجدید احترام
نام و نام خانوادگی و امضاء
برای مطالعه مقاله قوانین وراثت که کسی نمیداند! کلیک کنید.
تکلیف فروش ملک مشاع بدون اجازه سایر شرکا چیست؟
اگر شخصی به صورت شراکتی یک ملک را به صورت مشاع با دیگران خریداری کرده باشد و بخواهد آن را بدون اجازه شرکا به فروش برساند، در صورت انجام معامله، تنها می‌تواند از سهم خودش واگذاری را انجام داده و نمی‌تواند از سهم شرکای دیگر اقداماتی را صورت دهد. بدین ترتیب معامله فضولی محسوب شده و اگر شرکای دیگر معامله را قبول کنند، معامله صحیح به شمار می‌رود.
اما اگر سایر شرکا معامله را رد کنند، فقط شخصی که فروش را انجام داده می‌تواند از سهم خود ملک را به فروش برساند و مالک جدید نیز اگر خواست که دخل و تصرفی را در ملک مشاعی داشته باشد، باید رضایت سایر شرکا را نیز جلب نماید.
نکته) اگر خریدار جدید از نارضایتی دیگر شرکا آگاه باشد و بداند که معامله فضولی صورت گرفته، نمی‌تواند اعتراضی داشته باشد ولی اگر از فضولی بودن معامله بی اطلاع باشد، معامله او صحیح است و حتی می‌تواند آن را به خواست خود فسخ نماید.
اگر چندین وارث مالک یک ملک مشاع باشند، فروش آن ملک چه حکمی دارد؟
سند ملک مشاع در صورتی که به ارث برسد، هر یک از وارثان می‌توانند حق فروش سهم خود از ملک مشاع را طبق قوانین حقوقی داشته باشند. البته باید توجه داشته باشید که سند ملک مشاع دو نوع عادی و رسمی دارد. در اسنادرسمی که در دفاتر اسنادرسمی و زیر نظر مأمورین رسمی تنظیم شده‌اند، قوانین به شکل دیگری بوده اما در اسناد عادی که در دفاتر اسناد و قوانین اسناد رسمی تنظیم نشده، بین طرفین با امضای شاهدین امکان تنظیم وجود دارد.
اما در رابطه با مالکیت ملک مشاع باید بگوییم که این سند در اداره ثبت اسناد و طبق قوانین رسمی ثبت می‌شود و جز اسناد رسمی به شمار می‌رود. اگر سند ملک مشاع به شکل رسمی به ثبت نرسیده باشد، یک سند عادی بوده و فاقد اعتبار سند رسمی می‌باشد.
چگونه برای ملک مشاع سند رسمی دریافت کنیم؟
اگر هر یک از مالکان ملک مشاع بخواهند که سهم ناچیز خود را برای سندسازی به طور مستقل دنبال کنند، باید مراحل زیر را در پیش گیرند:
- درخواست تفکیک سند به اداره ثبت و اسناد
- تعیین سهم هریک از شرکاء طبق نسبت سهم آنها
- تنظیم نمودن تقسیم نامه
- تنظیم صورت مجلس تفکیکی
- ارائه اسناد ملک و تقسیم نامه آن به اداره ثبت اسناد
- ابطال سند ملک مشاع و تنظیم اسناد مجزا برای مالکان به نسبت سهم آنها
قوانین مربوط به ساخت و ساز در ملک مشاع چیست؟
باید بدانید که ساخت و ساز در ملک مشاعی به نوعی دخل و تصرف مادی در آن ملک به شمار می‌رود. بنابراین بر اساس قانون باید تمامی مالکین از این بابت رضایت داشته باشند و هیچ یک از افراد شریک نمی‌توانند بدون اطلاع و جلب رضایت سایر شرکا اقدام به ساخت و ساز در یک ملک مشاعی کنند. درصورتی که ساخت و ساز توسط یکی از شرکای ملک مشاعی بدون جلب رضایت و عدم اطلاع دیگر شرکا انجام گیرد، سایر آنها می‌توانند شکایت کرده و حتی دستور تخریب و اجرت المثل ملک کنند.
شما می‌توانید در رابطه با قوانین حقوقی و قانونی ملک مشاعی با وکلا و کارشناسان موسسه حقوقی آتیه آفرینان عدالت جو مشورت کنید. چرا که آنها با تجربه چندین ساله خود می‌توانند راهنمای بسیار مطمئنی در حل پرونده‌های حقوقی و مشکلات شما در قبال املاک مشاعی باشند.
جرم فروش ملک مشاع چیست؟
اگر به هر نحوی یکی از شرکا بخواهد سهم شریک دیگری را بدون اجازه او به فروش برساند، مرتکب جرم فروش ملک مشاع شده است. این جرم بر اساس قانون جزو جرائم علیه اموال محسوب شده و باید انتقال مال و ضرر مالی شخص مالباخته جبران گردد و به نوعی یک سبک از کلاهبرداری شناخته می‌شود.
اگر فردی سهم خود را از ملک مشاعی بدون اینکه از سایر شرکا اجازه بگیرد به فروش برساند، جرم محسوب نمی‌شود. ولی اگر دخل و تصرفی در سهم شرکا داشته باشد و بخواهد از سهم آنها فروش را انجام دهد، فرد مذکور یک مجرم به شمار می‌رود.
برای مطالعه مقاله رفع مشکل املاک فاقد سند! کلیک کنید.
مدارک مورد نیاز برای طرح دعاوی ملک مشاع
1.تنظیم دادخواست دقیق توسط وکیل .
2. مدارک شناسایی .
3. مدارک مالکیت ملک از جمله سند مالکیت
4.سایر دلایل و مدارک
مزایای داشتن وکیل در دعاوی ملک مشاع
1.کلیه دعاوی مربوط به اموال غیر منقول از جهات گوناگون دارای اهمیت می باشد و بنابراین دقت و حساسیت بیشتری را برای طرح دعوا می طلبد .
2.در دعاوی مربوط به مال غیر منقول در صورت موفقیت در دعوا یا عدم موفقیت از جهت مالی همیشه با توجه به تورم مبلغ قابل توجهی پول مبادله می شود .
3.در دعاوی غیر منقول حقوق متعددی وجود دارد که برای اینکه دادگاه حکم در مورد آنها صادر کند نیاز به طرح آن ابتدا در دادخواست و تحت عنوان خواسته لازم می باشد و در صورت عدم طرح در ابتدا امکان تضییع آن حق خواهد بود
4.تنظیم انواع دادخواست از جمله دادخواست دعاوی غیر منقول که مهمترین دعاوی است از تضییع احتمالی و عدم طرح درست دعوا جلوگیری می کند .
5.تشخیص مالی و غیر مالی بودن دعوا در اکثر موارد مشکل می باشد و در صورت حضور وکیل از هزینه های بی مورد جلوگیری می شود .
6.بخاطر رعایت مهلت ها و مواعد قانونی که در جهت احقاق حق موثر می باشد توصیه می شود وکیل در دادرسی داشته باشیم .
- در کلیه دعاوی مربوط به غیر منقول توصیه می شود حتما از وکیل متخصص دعاوی مر بوط به غیر منقول استفاده شود با توجه به وجود قوانین متعدد در زمینه اموال غیرمنقول و نهاد های حقوقی مختلف در زمینه ملک از جمله مشاع اقتضا دراد که از صفر تا صد دعوا توسط متخصص این امر انجام شود .
8.داشتن وکیل در پرونده از سردرگمی در دادگاه و کوتاه شدن طول مدت رسیدگی می شود .