وکیل دعاوی ملکی

وکیل دعاوی ملکی نمایندگی اشخاص حقیقی و حقوقی را در ارتباط با دعاوی ملکی در محاکم دادگستری اعم از حقوقی و کیفری به عهده می گیرد.

منظور از دعاوی ملکی چیست؟

به طور کلی دعاوی ملکی به آن دسته از دعاوی مطروحه در محاکم دادگستری اطلاق می گردد که موضوع آن اموال غیر منقول است. بر اساس قانون مدنی اموال غیر منقول اموالی هستند که نمی توان آنها را بدون تخریب خود یا محل قرار گرفتنشان جا به جا کرد. زمین اصلی ترین مال غیر منقول به شمار می رود. آپارتمان، چاه، پارکینگ، ویلا و … نیز به اعتبار قرار داشتن بر زمین جز اموال غیر منقول به شمار می روند. در حقوق کنونی ایران دعاوی ملکی مختلف ممکن است جنبه های حقوقی مختلفی داشته باشند.

دعاوی مربوط به املاک ممکن است سه جنبه حقوقی، کیفری و ثبتی را در بر داشته باشند. به دعاوی حقوقی در دادگاه های عمومی و حقوقی مطابق با مقررات آیین دادرسی مدنی رسیدگی می شود. به عنوان مثال دعوای خلع ید ملک یک دعوای حقوقی در ارتباط با املاک است که در دادگاه حقوقی طرح می شود. جنبه کیفری دعاوی ملکی ممکن است هر رفتاری را که قانوناً برای آن مجازات تعیین شده است در برگیرد. دعوای تصرف عدوانی یا ورود غیر مجاز به ملک مسکونی متعلق به دیگری از جمله دعاوی کیفری ملکی به شمار می روند. به دعاوی ملکی کیفری در دادسراها و دادگاه های کیفری رسیدگی می شود. رسیدگی به دعاوی ثبتی در صلاحیت اداره های ثبت اسناد و املاک قرار دارد.

دعاوی ملکی پیچیدگی های قانونی و تخصصی زیادی دارند، گاهی انجام یک اشتباه حقوقی ممکن است سرنوشت دعوای ملکی را تغییر دهد. بر همین مبنا امروزه وکلای ملکی نمایندگی اشخاص حقیقی و حقوقی را در ارتباط با دعاوی املاک به عهده می گیرند. در این نوشتار ضمن بررسی مهمترین دعاوی ملکی، وظایف و ویژگی های بهترین وکیل ملکی تهران را مورد ملاحظه قرار می دهیم.

دعاوی ملکی حقوقی

همانطور که اشاره شد به دعاوی ملکی حقوقی مطابق با قانون آیین دادرسی مدنی و در دادگاه های حقوقی رسیدگی می شود. آغاز رسیدگی در این قبیل دعاوی با تنظیم و تقدیم دادخواست توسط خواهان یا وکیل ملکی است. خواهان کسی است که ادعای آن دارد، که حقوقش توسط خوانده تضییع گشته است. برخی از مهمترین دعاوی ملکی حقوقی عبارت از موارد زیر است:

• دعوای الزام به تحویل ملک؛ در صورتی که فروشنده ملک بر خلاف تعهدات مندرج در مبایعه نامه در تخلیه ملک ظرف مهلت مقرر و تحویل آن به مشتری خودداری کند، مشتری می تواند بر علیه فروشنده دعوای الزام به تحویل ملک طرح کند. همچنین در هر مورد دیگری که فروشنده ملک بر خلاف تعهدات قانونی از تحویل ملک به مالک آن خودداری کند مورد از موارد طرح این دعوا در دادگاه حقوقی خواهد بود.
• دعوای الزام به تنظیم سند رسمی؛ اگر مالک قبلی از تنظیم سند رسمی به نام مالک جدید خودداری نماید، مورد از موارد طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است. این دعوا معمولاً توسط خریدار بر علیه فروشنده طرح می شود. در صورتی که دادگاه خواهان را صاحب حق تشخیص دهد، حکم الزام به تنظیم سند رسمی صادر می نماید و در نتیجه خوانده مکلف است ظرف مهلت قانونی سند رسمی مالکیت را به خریدار انتقال دهد.
• دعوای مالکیت املاک؛ هنگامی که میان دو یا چند شخص حقیقی یا حقوقی در مورد مالکیت مال غیر منقولی اختلاف شود، مورد از موارد طرح دعوای مالکیت در دادگاه حقوقی است. موضوع مهم در خصوص دعوای مالکیت اموال غیر منقول مدارک و مستنداتی است که طرفین دعوا یا وکلای آنها ارائه می کنند. طبق اصل آزادی تحصیل دلیل به طور کلی هر نوع مدرکی اعم از مبایعه نامه، سند بنچاق، قولنامه و … ممکن است در دعوای مالکیت مستند حکم دادگاه قرار گیرد.

دعاوی ملکی کیفری

برخی از دعاوی ملکی علاوه بر جنبه حقوقی، جنبه کیفری نیز دارند. یعنی در جریان اختلافات ملکی ممکن است یکی از طرفین مرتکب عملی گردد که در قانون برای آن مجازات تعیین شده است. رسیدگی به دعاوی کیفری در صلاحیت دادسرای عمومی و انقلاب و دادگاه های کیفری است. دعوای کیفری وقتی طرح می گردد که کسی به اتهام ارتکاب اعمال مجرمانه تحت پیگرد قرار گیرد. در صورت احراز ارتکاب جرم توسط مقامات دادسرا، قرار جلب به دادرسی صادر می شود. محکومیت متهم به مجازات کیفری مستلزم اثبات اتهام در رسیدگی دادگاه است. برخی از مهمترین جرایم ملکی از قرار زیر است:

• دعوای مزاحمت و ورود غیر مجاز؛ مطابق با قانون مجازات اسلامی هرکس بدون اجازه دیگری به ملک او وارد شود به شش ماه تا سه سال حبس تعزیری و پرداخت جریمه نقدی محکوم می شود. در صورتی که این رفتار با عنف و توسل به زور انجام گیرد، مرتکب به حداکثر مجازات قانونی محکوم می گردد.
• دعوای تصرف عدوانی؛ هرگاه یک یا چند نفر با عنف و عدوان، ملک متعلق به دیگری را بر خلاف مقررات قانونی تحت تصرف درآورد، مرتکبین به شش ماه تا دو سال حبس محکوم می گردند. چنانچه در نتیجه اقدامات مرتکبین خسارتی به ملک و دیگر اموال بزه دیده وارد شده باشد، دادگاه حکم به پرداخت خسارات شاکی را نیز صادر می نماید.
• دعوای تخریب اموال غیر منقول؛ هر نوع آتش زدن و تخریب اموال غیر منقول متعلق به دیگری در قانون مجازات اسلامی جرم انگاری شده است. مجازات این جرم عبارت از حبس تعزیری بیش از دو سال تا ده سال و همچنین پرداخت جزای نقدی است. جرم تخریب نیز از جمله جرایمی است که دادگاه ضمن صدور حکم، در مورد پرداخت خسارات وارد شده به بزه دیده نیز تصمیم مقتضی را اخذ می کند.

دعاوی ملکی ثبتی

برخی از موضوعات مربوط به املاک جنبه ثبتی دارند. این موضوع ریشه در این واقعیت دارد که در حقوق کنونی ایران تمام املاک می بایست به ثبت رسیده باشند. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است در مورد همه املاکی که مالک مشخص دارند، سند رسمی مالکیت صادر کند. امروزه سند مالکیت رسمی املاک ممکن است به صورت تک برگ توسط دفترخانه های ثبت اسناد رسمی صادر شود. همچنین در مورد برخی از املاک ممکن است سند سیم و سرب منگوله دار و یا سند بنچاقی وجود داشته باشد.

علاوه بر انتقال اموال غیر منقول یا املاک، بسیاری از دیگر اقدامات حقوقی و قانونی در ارتباط با املاک باید در دوایر ثبتی به ثبت برسد. از آن جمله می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• تنظیم اجاره نامه با سند رسمی؛ ممکن است طرفین عقد اجاره بخواهند اجاره نامه را به صورت رسمی و در دفاتر ثبت اسناد تنظیم نمایند. در این صورت چند اثر قانونی بر عقد اجاره بار می شود. مهمترین این آثار این است که پس از پایان یافتن مدت اجاره اگر موجر بخواهد می تواند به دوایر ثبتی مراجعه نموده و به صورت فوری اجرائیه تخلیه ملک استیجاری را دریافت نماید.
• تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان با سند رسمی؛ به موجب ماده 2 قانون پیش فروش ساختمان، هرگونه عملیات پیش فروش ساختمان باید به موجب سند رسمی و در دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد. از جمله آثار تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان به صورت رسمی این است که اگر هنگام تکمیل ساختمان، پیش فروشنده از تنظیم سند مالکیت به پیش خریدار امتناع کرد، پیش خریدار می تواند با مراجعه به دوایر ثبتی درخواست صدور سند مالکیت به نام خود را طرح نماید.

منظور از وکیل ملکی کیست؟

وکیل ملکی در مرحله اول کسی است که پروانه معتبر وکالت در محاکم دادگستری را داشته باشد. در حقوق کنونی ایران دو نهاد کانون های وکلای دادگستری و مرکز وکلای قوه قضاییه نسبت به برگزاری آزمون وکالت و پذیرش کارآموزان وکالت مبادرت به عمل می آورند. هر یک از دو نهاد فوق پس از سپری نمودن دوران کارآموزی برای متقاضیان، پروانه وکالت صادر می کنند.

در واقع وکیل ملکی همان وکیل پایه یک دادگستری است که در دعاوی ملکی مشارکت می نماید. از آنجا که زمین و املاک دیگر جز با ارزش ترین دارایی های مالی انسان به شمار می رود، دعاوی ملکی پیچیدگی های تخصصی بسیاری از نظر حقوقی دارد. وکیل ملکی کسی است که سابقه پیروزی در پرونده های ملکی را داشته باشد. همچنین داشتن ویژگی های دیگری مثل تحصیلات تخصصی در زمینه حقوق ملکی یا اخذ مدرک وکالت تخصصی نیز می تواند در نحوه عملکرد یک وکیل ملکی موثر باشد.

بر حسب این که وکیل ملکی وکالت کدام یک از طرفین دعوا را به عهده گرفته باشد، وظایف قانونی او متفاوت خواهد بود. وکیل خواهان می بایست تلاش نماید تا ادعای خواهان را در دادگاه به اثبات برساند. در مقابل وکیل خوانده می بایست از خوانده در برابر ادعای خواهان دفاع نماید. همچنین در وکالتنامه ممکن است موارد دیگری مثل حق تجدید نظرخواهی یا اعتراض به آراء به وکیل سپرده شده باشد.

چگونگی تنظیم وکالتنامه با وکیل ملکی

برای پیگیری دعاوی کیفری و حقوقی ملکی توسط وکیل ملکی، نخست می بایست وکالتنامه تنظیم شود. وکالتنامه یک سند رسمی است که به امضای موکل و وکیل می رسد. در وکالتنامه حدود اختیارات و وظایف وکیل دادگستری در ارتباط با موضوع تعیین می شود. برای مثال در صورتی که دعوای رفع تصرف عدوانی توسط وکیل ملکی مطرح شود، در وکالتنامه باید تصریح شود به این که آیا وکیل می تواند به نمایندگی از موکل خود ملک مورد دعوا را تحویل گیرد یا خیر؟

انعقاد وکالتنامه با وکیل ملکی مستلزم پرداخت حق الوکاله است. حق الوکاله یا اجرت وکالت مبلغی است که موکل به وکیل در ازای خدماتی که ارائه می دهد پرداخت می نمایند. میزان حق الوکاله با توافق میان موکل و وکیل تعیین می شود. لیکن چنانچه وکیل و موکل در مورد میزان حق الوکاله تعیین تکلیف نکرده باشند، حق الوکاله وکیل مطابق با آیین نامه تعرفه حق الوکاله می باشد که توسط قوه قضاییه تصویب شده است.

امروزه برای تنظیم وکالتنامه با وکیل دو شیوه حضوری و غیر حضوری در دسترس است. برای تنظیم وکالتنامه به شیوه حضوری معمولاً می بایست به موسسات حقوقی و دفاتر وکالت مراجعه شده و با ملاقات وکیل وکالت در دعاوی را واگذار نمایند. در شیوه غیر حضوری می توان با مراجعه به سامانه های اینترنتی کانون وکلای دادگستری یا دیگر شرکت های حقوقی با وکیل ملکی تماس برقرار کرده و وکالتنامه تنظیم کرد.

مهمترین وظایف قانونی وکیل ملکی

 وکیل ملکی می بایست بر دامنه وسیعی از قوانین و مقررات حقوقی و کیفری در رابطه با املاک اشراف اطلاعاتی داشته باشد. در واقع وکیل در حوزه املاک می بایست وظایف متعددی از قبیل تنظیم دادخواست، تقدیم لایحه دفاعیه و … را انجام دهد. برخی از وظایفی که ممکن است وکیل ملکی در ارتباط با دعاوی حقوقی، کیفری و ثبتی انجام دهد از قرار زیر است:

تنظیم اظهارنامه؛ یکی از اقدامات نخستین که ممکن است وکیل ملکی انجام دهد، تنظیم اظهارنامه می باشد. اظهارنامه از طرف موکل برای کسی که ادعا می شود بر گردن او حقی وجود دارد ارسال می شود. اظهارنامه درخواست رسمی موکل می باشد، مبنی بر مطالبه وجه یا حقوق قانونی دیگری که از وی ضایع گردیده است. ارسال اظهارنامه ممکن است مبداء برخی از آثار حقوقی شود، لیکن به طور کلی جنبه قضایی نداشته و لازم الاجراء نیست.

تنظیم دادخواست؛ تنظیم دادخواست و تقدیم آن به دادگاه حقوقی نخستین گام برای آغاز دادرسی به شمار می رود. دادخواست برگه چاپی مخصوصی است که مشخصات دعوا اعم از موضوع، بهای خواسته و اسامی طرفین در آن قید می شود. دادخواست به همراه ضمائم آن باید به دفتر دادگاه تقدیم شده و در مقابل رسید دریافت شود.

تنظیم لایحه دفاعیه؛ هنگامی که وکیل ملکی وکالت خوانده را به عهده می گیرد، می بایست در مقابل ادعای خواهان یا وکیل او، برای تبری موکل خود از اتهامات وارده لایحه دفاعیه تنظیم کند. لایحه دفاعیه ممکن است توسط وکیل به طور شفاهی برای دادگاه قرائت یا به طور کتبی برای دادگاه ارسال شود.

اعتراض به رای؛ از جمله وظایفی که ممکن است به موجب وکالتنامه به وکیل ملکی واگذار شود، اعتراض به رای می باشد. در مورد آرای صادر شده از دادگاه ها و سایر محاکم قضایی، ممکن است حق تجدیدنظر خواهی یا فرجام خواهی وجود داشته باشد.

مهمترین مسئولیت های قانونی وکیل ملکی

طبق قانون مدنی وکالت عقدی جایز است. بنابراین هر کدام از طرفین وکیل و موکل، می توانند از آن خارج شده و اصطلاحاً آن را فسخ کند. لیکن این موضوع نافی مسئولیت هایی که وکیل و موکل به موجب وکالتنامه می پذیرند، نیست. اگر با رفتار وکیل به حیثیت، اموال و دارایی های موکل خسارتی وارد آید، طبق قانون مسئولیت مدنی وکیل موظف است خسارات وارد شده را جبران کند. برای مثال چنانچه موکل سند یا کلیدی را برای ارائه در دادگاه به وکیل ملکی تحویل دهد، ولی وکیل آن را تخریب کند، ضامن است.

همچنین است اگر از ترک فعل وکیل به موکل خسارتی وارد شود. یعنی در مواردی که به موجب قانون یا قرارداد میان وکیل و موکل، وکیل موظف به انجام دادن کاری است، اما عمداً از انجام آن کار به ضرر موکل امتناع می کند، قانوناً مسئول جبران خسارات وارد شده به موکل می باشد. برای مثال اگر با وجود اعطای قانونی حق اعتراض به وکیل، بدون مجوز قانونی از تجدید نظرخواهی امتناع کند، باید خسارات موکل را پرداخت نماید.

علاوه بر مسئولیت مدنی، وکیل دادگستری نسبت به اقداماتی که در مقام وکالت انجام می دهد مسئولیت انتظامی دارد. در موارد ارتکاب تخلف انتظامی توسط وکیل، دادسرای انتظامی وکلا برای رسیدگی اولیه صلاحیت دارد. در صورتی که دادسرای وکلا تخلفات وکیل را محرز دانست پرونده به دادگاه انتظامی وکلا ارسال می شود. مجازات های انتظامی وکلا گستره ای از ضمانت اجراهای اداری مثل تعلیق تعلیق موقت و ابطال پروانه وکالت را در بر می گیرد. بدیهی است اگر وکیل دادگستری در راستای انجام وظایف مربوط به وکالت مرتکب یکی از جرایم کیفری شود، در دادگاه های کیفری عمومی به جرایم آنها رسیدگی شده و در صورت اثبات مجرمیت، به مجازات محکوم می شوند.

دفتر وکالت وکیل ملکی

نکته شایان توجه در خصوص دعاوی ملکی این است که طبق قانون آیین دادرسی مدنی رسیدگی به دعاوی مربوط به املاک (اموال غیر منقول) در صلاحیت دادگاه های حوزه قضایی محل وقوع ملک قرار دارد. برای مثال در مورد دعوای خلع ید، چنانچه ملک موضوع دعوا در محل شهرستان اصفهان قرار داشته باشد، دادگاه حقوقی شهر اصفهان برای رسیدگی به دعوای خلع ید صلاحیت دارد. از همین رو باید در انتخاب وکیل ملکی به محل دفتر وکالت وکیل توجه داشت. چراکه پیگیری پرونده های ملکی معمولاً مستلزم حضور در محاکم اداری و قضایی محلی است که ملک در حوزه آن واقع است.

برای یافتن نشانی وکلای متخصص در امور املاک می توان به سامانه اینترنتی کانون وکلای دادگستری و یا مرکز وکلا و مشاورین حقوقی قوه قضاییه مراجعه کرد. در سامانه های مذکور نشانی محل دفاتر وکالت وکلای ملکی و سایر متخصصین حقوقی قابل جستجو می باشد.

همانطور که اشاره شد مسائل قانونی مربوط به املاک، پیچیدگی های حقوقی بسیاری دارند. ضرورت داشتن مشاوره حقوقی ملکی، پیش از انجام اقدامات قانونی در مورد املاک بر کسی پوشیده نیست. چنانچه بخواهید بهترین وکیل ملکی تهران را پیدا کنید، می توانید با موسسه حقوقی دادیاران عدالت در تماس باشید. با این کار می توانید به شیوه حضوری و غیر حضوری از مشاوره حقوقی برخوردار شوید. همچنین در صورت ارتباط با این موسسه می توانید وکیل ملکی آنلاین پیدا کنید.

مجموعه دادیاران عدالت آماده ارائه خدمات حقوقی از جمله وکالت در دعاوی، مشاوره حقوقی و … در تهران و دیگر نقاط کشور می باشد. برای ارتباط با مجموعه دادیاران عدالت کافی است به سامانه اینترنتی این موسسه به نشانی dep.balutt.com یا  edalatparvar.com وارد شوید.