الزام به تنظیم سند رسمی ملک چیست؟ به طور کلی، مالکیت بر روی برخی از اموال باید همراه با انعقاد سند رسمی انجام شود. با این حال ممکن است فروشنده در زمان امضای قرارداد رسمی، حضور نداشته باشد. الزام به تنظیم سند رسمی ملک دعوی است که از جانب خریدار و با حکم دادگاه انجام شده و علیه فروشنده صادر می گردد.
الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟
املاک، یکی از دارایی های مهمی است که مباحث حقوقی خود را دارد از جمله الزام به تنظیم سند رسمی ملک. برای بررسی این موضوع ابتدا لازم است به مبحث الزام به تنظیم سند رسمی بپردازیم. به طور کلی اسناد مالکیت دارای 2 نوع هستند که می توان آن ها را به حالت های عادی و نیز رسمی طبقه بندی کرد. برای اسناد رسمی لازم است ثبت آنها نزد مامورین و نیز در دفاتر اسناد رسمی انجام گردند. غیر از این حالت را اسناد عادی می گویند. به واسطه ارزش بالایی که این گونه اسناد دارند، از آنها در قراردادها، عقود و غیره استفاده می شوند.
الزام به تنظیم سند رسمی ملک یکی از نمونه های کاربردی استفاده از این نوع مدارک است. به طور کلی، الزام به تنظیم سند رسمی برای صدور این مدارک زمانی مهم می گردد که ما با موضوع مالکیت بر روی برخی دارایی ها مواجه هستیم که تنها با انجام این کار، مالکیت خریدار مستقر می شود. به عنوان مثال می توان به موارد مختلفی از این دارایی ها اشاره کرد که شامل معاملات املاک، اموال غیر منقول ذاتی مانند خودرو، موتور سیکلت و سهام شرکت ها است. زمانی که فروشنده به اختیار خود اقدام به تنظیم سند رسمی نکند، از سوی خریدار این الزام قانونی وجود دارد که از محاکم آن را طلب نماید. در این حالت دعوای دعوی الزام به تنظیم سند رسمی مطرح می گردد.
همچنین بخوانید بهترین وکیل ملکی تهران
بررسی الزام به تنظیم سند رسمی ملک
در مورد الزام به تنظیم سند رسمی ملک به این نکته مهم اشاره کردیم که مالکیت برای این قبیل دارایی ها صرفا با وجود سند رسمی اثبات می شود. آنچه که در عرف جامعه کنونی برای تنظیم سند رسمی ملک وجود دارد، در 3 مرحله صورت می گیرد. مرحله اول امضا مبایعه نامه در دفتر املاک، مرحله دوم پرداخت بخشی از هزینه توسط خریدار و مرحله سوم پرداخت مابقی هزینه در زمان تنظیم سند رسمی از فروشنده است. اما الزام به تنظیم سند رسمی ملک در این ماجرا چه تداخلی دارد؟
الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت زمانی رخ می دهد که در زمان موعود برای تنظیم قرارداد رسمی ملک، فروشنده حاضر نشود و این کار صورت نگیرد. در این موقعیت شما به عنوان خریدار باید یک نکته مهم را رعایت کنید. خریدار باید بتواند اصل وقوع بیع و نیز انتقال مالکیتی که از مال شما به فروشنده ارائه شده را برای قاضی اثبات کند. شما می توانید برای این کار از وکیل الزام به تنظیم سند رسمی کمک بگیرید. در این صورت است که می توانید دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک را علیه فروشنده اقامه کنید. حال نوبت دادگاه است که بیع را احراز کرده و نیز انتقال را قانونی بداند. سپس حکم به الزام فروشنده برای تنظیم قرارداد صادر می شود.
انواع الزام به تنظیم سند رسمی ملک
برای موضوع الزام به تنظیم سند رسمی ملک، می توان به دو مورد مهم اشاره کرد که عبارتند از:
دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک وقفی
املاکی وجود دارند که به عنوان دارایی های وقفی شناخته می شوند. این نوع املاک می توانند با قیمت کمتری معامله گردند. مال وقفی، دارایی است که قابل انتقال و معامله نبوده و منافع آن برای عموم آزاد است. ملک وقفی توسط صاحب آن وقف می شود و در این صورت، اداره اوقاف آن را با اقساط ده ها ساله، به اشخاص دیگر واگذار می کند. همین موارد هستند که موجب شده تا نسبت به خرید آن تردیدهایی وجود داشته باشد. به همین خاطر سند اوقافی به مالک آنها تا زمان پرداخت این اقساط اختیار کاملی نمی دهد که منجر می شود تا نقل و انتقال بدون اجازه اوقاف میسر نباشد.
دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع
مسئله دیگر دربحث الزام به تنظیم سند رسمی ملک، املاک مشاعی هستند که در آنها مالک بیشتر از 1 نفر می باشد. در این حالت به جای سند تفکیکی، هر کدام از مالکان دارای قولنامه ای هستند که در آن مقدار و سهم آنها تعیین شده است. به طور کلی برای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاعی باید گفت در صورتی که خریدار در دفترخانه حضور داشته اما فروشنده غایب باشد، ملک مشاعی به صورت رسمی به خریدار منتقل نمی شود. در این حالت خریدار بایستی با تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاعی به دادگاه اقدام کند.
مراحل انجام این درخواست به شرح زیر است:
- مراجعه خریدار به دفتر خدمات الکترونیک قضایی،
- ثبت نام در سامانه ثنا،
- گردآوری مدارک از جمله اسناد خرید زمین و مدارک هویتی،
- پرداخت هزینه دادرسی،
- تکمیل فرم تعیین ارزش ملک به صورت منطقه ای،
- تعیین زمان و مکان شعبه برای رسیدگی به دادخواست.
پرسش و پاسخ های متداول
در انتهای این مقاله راجع به الزام به تنظیم سند رسمی ملک می توان به چند سوال و جواب متداول پرداخت که عبارتند از:
- برای دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک، به چه مدارکی نیاز داریم؟
از جمله مدارکی که در این بخش باید ذکر کرد، عبارتند از:
- مبایعه نامه و یا تصویری از مصدق قرارداد
- چک های پرداختی و تصویر مصدق فیش ها
- تصویر مصدق از گواهی عدم حضور
- قرارداد مشارکت در ساخت
- شهادت شهود
- استعلام گرفتن از اداره ثبت
- قرارداد پیش فروش
- قرار معاینه و نیز تحقیق محل
- آیا برای درخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک آپارتمان نیاز به گرفتن وکیل است؟
در این خصوص باید گفت این امر الزامی نیست. اما با این وجود در صورت پیچیدگی و نیز قوانین و حساسیت هایی که در این بخش وجود دارند، می توان برای طرح یا دفاع از خود، از یک وکیل استفاده کرد.
- در صورت عدم ذکر تاریخ تنظیم سند در مبایعه نامه، امکان الزام به تنظیم سند برای فروشنده وجود دارد؟
این امر باید در مبایعه نامه انجام شود. در غیر این صورت لازم است دادخواستی برای تعیین زمان تنظیم سند از سوی دادگاه برای فروشنده ارائه شود.