ملک مشاع چیست؟
ملک مشاع یک نوع ملکیت مشترک است که بین دو یا چند نفر تقسیم می شود و هر فرد سهمی در آن دارد. به عنوان مثال، ممکن است چند نفر در یک ملک زمینی با هم مشارکت کنند و هرکدام سهمی از آن داشته باشند.
در ملک مشاع، هر شخص باید اجازه دهد که دیگران از سهم خود استفاده کنند و نیز باید حق استفاده از سهم دیگران را داشته باشد. همچنین، هر شخص باید هزینه های نگهداری و نگهداری ملک را به نسبت سهم خود پرداخت کند.
انواع افراز
افراز ملک مشاع به معنای تفکیک سهم هر یک از شرکای ملک است. افراز ملک مشاع می‌تواند به دو صورت اجباری یا به تراضی انجام شود:
– افراز اجباری:
در این روش، یکی از شرکای ملک مشترک از طریق دادخواستی به دادگاه مربوطه می‌تواند درخواست افراز اجباری را ارائه کند. در این حالت، دادگاه پس از بررسی شرایط و مستندات مربوطه، در صورت تایید درخواست، به تفکیک سهم هر شریک مالک در ملک مشاع می‌پردازد. این روش اغلب به دلیل مشکلات و تعارضات بین شرکای ملک مشترک به کار می‌رود.
– افراز به تراضی:
در این روش، شرکای ملک مشترک با توافق و تراضی خود از طریق قراردادی به تفکیک سهم هر شخص در ملک مشاع می‌پردازند. در این حالت، قوانین و مقررات مربوط به افراز به تراضی باید رعایت شود و قرارداد به صورت محکم و موثق منعقد شود. این روش اغلب به دلیل صلح آمیز و کاهش هزینه‌ها و زمان به کار می‌رود.
تفاوت افراز و تفکیک ملک مشاع
افراز و تفکیک ملک مشاع دو مفهوم متفاوت هستند. تفاوت اصلی بین این دو مفهوم، در نحوه تقسیم و تفکیک مالکیت بین شرکای ملک مشترک است.
– افراز ملک مشاع:
افراز ملک مشترک به معنای تقسیم مالکیت ملک مشترک بین شرکای ملک است. در این روش، هر شریک مالک به صورت جداگانه به سهم خود در ملک مشترک دسترسی دارد و مسئولیت های مالی و حقوقی مربوط به آن را بر عهده دارد. این عمل معمولاً با توافق شرکای ملک و با رعایت قوانین و مقررات مربوطه انجام می‌شود.
– تفکیک ملک مشاع:
تفکیک ملک مشترک به معنای جداسازی اجزای ملک مشترک به نحوی است که هر شخص به طور مستقل از بقیه بخش خود را مدیریت می‌کند. در این روش، مالکیت ملک مشترک تقسیم نمی‌شود، بلکه هر شخص به صورت مستقل از بقیه بخش خود را مدیریت می‌کند. مثالی برای تفکیک ملک مشترک می‌تواند تقسیم یک ملک زمینی به دو بخش مجزا و مستقل برای ساخت دو خانه باشد. این روش نیازمند رعایت قوانین و مقررات مربوطه و با توافق شرکای ملک انجام می‌شود.
مواردی که افراز منع شده است
1- در مواردی که تقسیم به موجب قانون منع شده باشد، افراز ممکن نیست. به عنوان مثال، در برخی موارد، تقسیم ملک مشترک ممکن نیست و باید به صورت کلی به شرکای مالک تعلق داشته باشد.
2- در صورتی که شرکا در ضمن قرارداد شرط عدم تقسیم را تعیین کرده باشند، افراز ممکن نیست و باید به توافق دیگری دست یافت.
3- در صورتی که تقسیم متضمن از مالیت افتادن مال یک یا چند نفر از شرکای ملک باشد، تقسیم ممنوع است. به عنوان مثال، در صورتی که تقسیم ملک مشترک باعث نابودی یکی از بناهای ملک یا حذف امکانات اشتراکی مانند پارکینگ باشد، تقسیم ممنوع است.
4- در صورتی که سند مالکیت معارض وجود داشته باشد، افراز ممکن نیست. در این حالت، تا زمان رفع تعارض نباید اقدام به افراز ملک مشترک صورت گیرد.