پیش از پرداختن به موضوع دعوای الزام به تنظیم سند اعیانی لازم است شرح مختصری از واژه اعیان داشته باشیم. اعیان به معنی املاک و بناهای هستند که بر روی زمین ملک ساخته شده اند. لازم به ذکر است که مالکیت عرصه و اعیان املاک یک نفر هستند. البته در موارد خاصی می توان مالکیت این دو را از یکدیگر جدا کرد و هر کدام را در اختیار یک نفر قرار داد. در صورتی که مالک اعیانی اجازه ساخت بنا را در ملک خود دهد می توان نسبت به گرفتن سند مالکیت اعیانی اقدام کرد. چنین اقدامی باید از طریق اداره ثبت اسناد و املاک صورت بگیرد. به عبارت ساده تر چنین دعوایی زمانی صورت می گیرد که مالک اعیانی از انتقال سند رسمی امتناع کند.
دعوای الزام به تنظیم سند اعیانی چیست؟
دعوای الزام به تنظیم سند اعیانی یکی از دعاوی مشترک ملکی است. معمولاً زمانی صورت می گیرد که پیش تر اعیانی ملک به شکل رسمی به ثبت رسیده باشد. یا اینکه مالک بر اساس قراردادی اقدام به واگذاری آن به شخص دیگری کرده باشد. حال اگر مالک اعیانی از انتقال رسمی اعیانی خودداری کند گیرنده مجاز است چنین دعوایی را مطرح کند.
شایع ترین نمونه دعوای الزام به تنظیم سند اعیانی کدام است؟
رایج ترین نوع دعوای الزام به تنظیم سند اعیانی آن است که فرد اقدام به ساخت اعیانی در زمین های اوقافی کند. چنین فردی قادر است سند رسمی اعیانی را اخذ کند. لازم به توضیح است که اگر مستأجری در زمین موقوفه اقدام به ساخت بنا به هزینه خود کند در صورتی که این عمل او با اجازه سازمان اوقاف صورت گرفته باشد مالک اعیانی به حساب می آید.
مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند اعیانی
مرجع ذیصلاح برای رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند اعیانی مراجع عمومی حقوقی و دادگاه محل قرارگیری ملک است.
چگونگی اجرای حکم در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند اعیانی
بعد از طرح دعوای الزام به تنظیم سند اعیانی و صادر شدن اجراییه دادگاه ذیصلاح خوانده یا همان شخص محکوم را به دادگاه فرا می خواند. فرا خواندن خوانده به دادگاه طی صدور ابلاغیه ای به او انجام می شود. بنابراین خوانده موظف است در مهلت تعیین شده در دادگاه حاضر شود. در این مدت دادگاه اقدام به استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک می کند. سپس درباره مالکیت رسمی شخص خوانده تحقیق می کند و در صورت قانونی بودن قرارداد حکم مربوطه در خصوص تنظیم سند رسمی به اسم شخص خریدار اعیانی را صادر می کند. در صورتی که محکوم علیه یا همان خوانده در دفترخانه حاضر نشود نماینده قانونی دادگاه در دفترخانه حضور پیدا می کند. سپس مراحل انتقال رسمی اعیانی ملک را انجام می دهد. لازم به ذکر است که حضور نماینده دادگاه به درخواست سردفتر اسناد رسمی انجام می گیرد.
نکات مهم در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند اعیانی
در جریان تنظیم دعوای الزام به تنظیم سند اعیانی نکات و موارد مهمی وجود دارد که لازم است مدنظر قرار دهند. برخی از این نکات عبارت‌اند از:
● در صورتی که اعیانی ملک پیش تر به وسیله اداره ثبت اسناد و املاک محل قرارگیری ملک به ثبت نرسیده باشد و دارای سند مجزا از عرصه نباشد دعوای مربوطه قانونی نیست.
● زمانی که فروشنده اعیانی شخصی به غیر از مالک رسمی‌باشد شخص متعهد تنظیم سند مجبور به پرداخت هزینه خسارات و ضررهای وارده می شود.
● اگر اعیانی ملکی دارای سابقه ثبتی نباشد. همچنین وضعیت پیش آمده شامل مفاد قانونی در خصوص بناهای بدون سند در سال ۱۳۹۰ شود. مالک اعیانی مجاز است به وسیله اداره ثبت نسبت به دریافت سند مالکیت اقدام کند.
مفاد و مستندات قانونی در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند اعیانی
در رابطه با دعوای الزام به تنظیم سند اعیانی مفاد قانونی متعددی وجود دارند که برخی از مهم ترین آن ها عبارت‌اند از:
ماده ۵۰۴ قانون مدنی
در این ماده قانونی در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند اعیانی چنین عنوان شده است؛ مستأجر بعد از عقد قرار داد اجاره مجاز است در زمین مربوطه بنا یا مستغلاتی بنا کند. در چنین حالتی شخص اجاره دهنده نمی تواند مستأجر را مجبور به خراب کردن بنا کند. حال بعد از پایان یافتن مدت اجاره در صورتی که بازهم در تصرف مستأجر باقی بماند شخص اجاره دهنده یا موجر می تواند مطالبه گر اجرت المثل زمین خود باشد. همچنین در صورتی که زمین یا ملک در تصرف اجاره دهنده باشد مستأجر می تواند اجرت المثل آن را از موجر طلب کند.
ماده ۳۹ قانون مدنی
بر اساس این قانون در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند اعیانی هرگونه بنا و درختی که بر روی زمین وجود داشته باشد و یا هر بنا و چاله یا حفره ای که در زیرزمین است ملک مالک آن زمین است. این امر تنها زمانی قابل انکار است که خلاف آن ثابت شود.
ماده ۱ قانون مدنی
طبق این ماده قانونی و با هدف صدور سند یا اسناد مالکیت برای بناهای ساخته شده، زمین های ثبتی که تصرف آنان توسط افراد متصرف قانونی باشد صدور سند از طریق قانون امکان پذیر نیست. همچنین صدور اسناد مالکیت برای زمین های کشاورزی و باغات و زمین های زراعی دارای شرایط ذکر شده میسر نخواهد بود.
کلام پایانی
در تمامی دفاتر و حوزه های ثبت، هیئتی به نام هیئت حل اختلاف جهت بررسی دعوای الزام به سند اعیانی حضور دارند. این هیئت اقدام به حل اختلافات میان افراد در خصوص مورد ذکر شده می کنند. در رأس این هیئت افرادی ذیصلاح حضور دارند که ریاست هیئت حل اختلاف را بر عهده دارند. رئیس اداره راه و شهرسازی، رئیس اداره جهاد کشاورزی، قاضی و رئیس اداره ثبت یا معاون او از جمله افرادی هستند که در رأس هیئت نامبرده قرار دارند. لازم به ذکر است که قاضی مربوطه باید مورد تائید رئیس قوه قضائیه باشد. اعضاء هیئت تشکیل شده ابتدا مبادرت به بررسی مدارک و شواهد ارائه شده می کنند. سپس تحقیقات مقتضی را انجام داده و در نهایت اقدام به صدور رأی می کنند.