الزام به سند رسمی تقسیم نامه در رابطه با تفکیک مال قابل اجرا است. هر گاه دو یا چند نفر به صورت مشارکتی مالک یک ملک باشند می‌توانند نسبت به ثبت تقسیم نامه اقدام کنند. البته چنین درخواستی بسیار ساده خواهد بود اما لازم است پروسه قانونی آن کاملاً رعایت شود تا درخواست مربوطه وجهه قانونی پیدا کند. همچنین بهتر است شرکا پیش از هر اقدامی در خصوص شرایط ثبت سند خود با یک وکیل مجرب مشورت کنند.
نکات مهم در خصوص الزام به سند رسمی تقسیم نامه
برای انجام الزام به سند رسمی تقسیم نامه لازم است نکات و موارد مهمی را مورد توجه قرار داد. از جمله اینکه چنین الزامی در خصوص مال مشاع امکان پذیر نخواهد بود. همچنین برای انجام آن حضور همه مالکین ملک در دفترخانه الزامی است. علاوه بر نکات ذکر شده لازم است تمامی شرکا پیش از هر گونه اقدامی و حتی پیش از حضور در دفترخانه قرار داد و توافق نامه فی مابین را امضاء کرده باشند. لازم به ذکر است جهت امضای توافق نامه مربوطه باید تمام شرکا نسبت به مفاد آن رضایت کامل داشته باشند. بر همین اساس می توان با صراحت بیان کرد که بدون امضاء همه شرکا، ثبت سند رسمی توافق نامه امکان پذیر نخواهد بود.
موارد کاربرد ثبت تقسیم نامه
مهم ترین واصلی ترین کاربرد درخواست الزام به سند رسمی تقسیم نامه برای املاکی است که دارای چندین مالک هستند. در واقع املاکی که دارای بیش از دو مالک هستند در اولویت ثبت تقسیم نامه قرار دارند. از آنجا که ثبت این حالت باید با رضایت تمام شرکا همراه باشد. تفکیک سهم نیز بر اساس رضایت همه آن ها انجام می شود و در نهایت می توان از بروز اختلاف و مناقشه میان مالکین ملک جلوگیری کرد. همچنین در صورتی که هر کدام از شرکا قصد واگذاری و یا فروش سهم خود را داشته باشند با موانع قانونی روبه رو نیستند.
نحوه اجرای الزام به ثبت رسمی تقسیم نامه
اولین قدم برای اجرای الزام به سند رسمی تقسیم نامه بعد از امضای توافق نامه شرکا مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک است. مراجعه به اداره ثبت جهت دریافت صورت مجلس تفکیکی است. بعد از دریافت صورت مجلس لازم است آن را ضمیمه توافق نامه شرکا کرده و سپس آن را تقدیم دفترخانه ثبت اسناد کرد. بعد از آن همه شرکا در دفترخانه حضور پیدا کنند و با ارائه مدارک لازم اقدام به ثبت تقسیم نامه کنند. در این صورت ملک مورد نظر به صورت مساوی میان شرکا تقسیم می شود و سهم هر کدام به صورت قانونی کاملاً مشخص و محرز خواهد شد.
اهمیت سند رسمی تقسیم نامه
گاهی ممکن است شرکا پیش از اقدام در جهت الزام به سند رسمی تقسیم نامه، توافق نامه ای عادی برای تعیین سهم خود امضاء کرده باشند. نکته مهم در این خصوص آن است که طبق مفاد قانونی ۲۲، ۴۶، ۴۷، ۴۸ قانون ثبت اسناد چنین قراردادی مربوطه فاقد هر گونه اعتبار و ارزش قانونی است. بنابراین مراجعه به مراجع قانونی جهت ثبت تقسیم نامه امری بسیار مهم و حیاتی است. همچنین تنها در این صورت است که قرار داد امضاء شده میان شرکا ارزش قانونی پیدا می کند.
نکته: در صورتی که یکی از مالکین با وجود امضای تقسیم نامه عادی از امضای تقسیم نامه رسمی سر باز بزند سایر شرکا می توانند از او به مراجع قضایی شکایت کنند. زیرا قرار داد عادی مادامی که به ثبت اداره ثبت اسناد نرسد فاقد اعتبار قانونی خواهد بود.
اقدام مؤثر در صورت عدم حضور یکی از شرکا در دفترخانه
ممکن است هر کدام از شرکای مربوط به ملک تمایل نداشته باشد که جهت ثبت سند رسمی تقسیم نامه حضور پیدا کند. در این شرایط شریک یا سایر شرکا می توانند دادخواست خود را تحت عنوان الزام به سند رسمی تقسیم نامه به دادگاه ارائه دهند. لازم به گفتن است که در این شرایط آن ها باید به دفترخانه مربوط به خدمات قضایی مراجعه کنند تا مرکز مربوطه در اسرع وقت نسبت به الزام خوانده یا همان شریک غایب اقدامات لازم به را به عمل آورد.
نحوه اجرای الزام ثبت سند رسمی تقسیم نامه برای املاک مشارکت در ساخت
الزام به سند رسمی تقسیم نامه برای املاکی که به صورت مشارکت در ساخت ساخته شده اند نیز امکان پذیر است. به این نحو که هر دو شریکی که قرارداد مشارکت ساخت را امضا کرده‌اند پس از اخذ پایان کار از شهرداری باید توافق نامه ای میان خود عقد کرده و آن را امضاء کنند. این قرار داد نوعی تعیین تکلیف در مورد سهم هر کدام از آن ها است. حال با در دست داشتن قرار داد امضاء شده باید به اداره ثبت اسناد و اموال مراجعه کنند و صورت مجلس تفکیکی را برای ملک خود اخذ نمایند. در مرحله بعدی لازم است که شرکا در دفترخانه ثبت اسناد حضور پیدا کنند و اقدامات بعدی جهت ثبت تقسیم نامه را صورت دهند. اهمیت ثبت تقسیم نامه برای املاک مشارکتی در ساخت به این دلیل است که دریافت سند رسمی برای پیش فروش ملک لازم و ضروری است.
نحوه اجرای رأی به الزام ثبت رسمی تقسیم نامه
بعد از بررسی دادخواست الزام به سند رسمی تقسیم نامه در دادگاه و قطعی شدن رأی به صدور اجرایی از طرف قاضی رأی نهایی طی حکمی به محکوم علیه اعلام می شود. از زمان ابلاغ حکم شخص محکوم ده روز مهلت دارد تا جهت امضای قرارداد به دفترخانه مراجعه کند. در صورت امتناع و عدم حضور محکوم علیه در دفترخانه نماینده دادگاه از طرف او قرار داد را امضاء می کند. به این ترتیب قرار داد به صورت رسمی و با امضای همه شرکا به ثبت می رسد.
سخن پایانی
اقدام در خصوص الزام به سند رسمی تقسیم نامه حق تمام شرکا و مالکین مشترک ملک بوده و کسی نمی تواند این حق را از آنان سلب کند. بنابراین برای جلوگیری از بروز اختلاف بهتر است مالکین در اسرع وقت جهت ثبت رسمی تقسیم نامه اقدام کنند. البته نباید فراموش کرد تا زمانی که سند تقسیم نامه به امضای تمامی شرکا نرسد هیچ یک از آنان سهم مشخص و معلومی از ملک ندارند. همچنین نمی توانند در خصوص میزان سهم خود از ملک ادعایی داشته باشند. علاوه بر آن تا زمانی که میزان سهم آنان از طریق ثبت رسمی مشخص نشده باشد حق تصرف دادن ملک مشترک را ندارند.