اثبات مالکیت املاک بر اساس فاکتورهای متعددی امکان پذیر است. همچنین با توجه به شرایط اثبات این مدعا ممکن است ساده و یا پیچیده باشد. به طور کلی املاکی که به ثبت سازمان اسناد و املاک رسیده باشند اثبات این ادعا درباره آن ها آسان است. زیرا دارای سند رسمی هستند و با استفاده از سند مذکور می توان مالک اصلی و قانونی ملک را شناسایی کرد. این در حالی است که به اثبات رساندن مالکیت املاکی که به ثبت رسمی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نرسیده باشند امری سخت و زمان بر است. به همین دلیل در اغلب مواقع در جریان رسیدگی به این ادعا ممکن است درگیری و اختلافاتی میان افراد به وجود بیایند.
راه های اثبات مالکیت برای ملک فاقد سند رسمی
فردی که مالک حقیقی ملک، فاقد سند رسمی است و در خصوص اثبات مالکیت ادعایی دارد باید قادر به ارائه مدارک محکم و قابل قبولی باشد. در غیر این صورت ادعای او راه به جایی نخواهد برد. از جمله ادله و مستندات قابل قبول شهود، مبایعه نامه، گواهی انحصار وراثت هستند که در صورت در دسترس بودن هر کدام از این مستندات باید آن ها را به دادگاه ارائه دهد. دادگاه نیز با توجه به ادله های ارائه شده از سوی فرد مالک بررسی های لازم را انجام داده و حکم به اثبات رسیدن مالکیت مالک را صادر می کند.
نکات قابل توجه در رابطه با طرح دعوای اثبات مالکیت
در رابطه با اثبات مالکیت نکات مهمی وجود دارند که دو مورد از مهم ترین آن ها عبارت‌اند از:
● دعوای مربوطه زمانی قابل طرح است که ملک فاقد سند رسمی باشد و فرد ذی‌نفع جهت اثبات ادعای خود اقدامات قانونی انجام دهد.
● در صورتی که ملک مورد نظر در تصرف شخص دیگری باشد و سند رسمی ثبت شده ای دال بر مالکیت مالک اصلی وجود نداشته باشد. در چنین حالتی لازم است دادخواست خلع ید و دعوای اثبات مالکیت مطرح شود.
راه های متداول جهت اثبات مالکیت
متداول ترین راه ها برای اثبات مالکیت عبارت‌اند از:
ارائه سند رسمی
مهم ترین و در عین حال بی‌دردسرترین راه جهت اثبات مالکیت ملک ارائه سند رسمی است. که در زمره دعواهای مدنی قرار دارد. بر اساس ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی هرگونه سندی که در اداره ثبت اسناد و املاک و همچنین در دفاتر اسناد رسمی و توسط مأمور رسمی تنظیم شده باشد قانونی است. در غیر این صورت هر نوع سند دیگری تنها جزء اسناد عادی به حساب می آیند.
ارائه قرارداد
یکی دیگر از راه های اثبات مالکیت املاک ارائه قرارداد شفاهی یا کتبی است. گاهی اوقات افراد بدون ثبت رسمی اقدام به بستن قراردادی مابین خویش می کنند که با اثبات معتبر بودن قرارداد هر گونه ادعایی در خصوص مالکیت ملک رد خواهد شد. بنابراین بستن قرارداد در زمان انتقال ملک امری ضروری به شمار می آید.
تصرف
تصرف مکانی ملک و همچنین تصرف در املاکی که مالک آن ها مشخص نباشد دلیل محکمی بر مالکیت فرد است. مالکیت مذکور زمانی رد می شود که ادله هایی بر خلاف ادعای فرد ارائه شوند.
شهادت شهود
افرادی که مورد تائید دادگاه باشند اگر در رابطه با مالکیت فرد شهادت بدهند به اثبات مالکیت کمک فراوانی می کنند.
اقرار
اقرار فرد متصرف در تصرف غیر قانونی ملک یکی دیگر از راه های اثبات مالکیت است. در واقع اقرار به عنوان دلیلی موجه و قابل قبول مورد پذیرش دادگاه است. لازم به ذکر است با اثبات ادعای مالکیت ملک از طریق راه های ذکر شده هر گونه تصرف غیر قانونی از فرد متصرف سلب شده و ملک در اختیار مالک اصلی آن قرار داده می شود.
دادگاه مسئول در رسیدگی به دادخواست اثبات مالکیت
پیش از هر چیز باید گفت که اثبات مالکیت و طرح دعوای مرتبط با آن یک دعوای مالی است. بنابراین باید بر اساس نکات مرتبط با دعاوی مالی با آن برخورد شود. به همین منظور لازم است ابتدا تمبر مخصوص را تهیه کرد. بعد از ابطال و الصاق آن، پرونده را جهت دادرسی به مراجع قضایی ارائه کرد. در مرحله بعدی لازم است به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه کرده و اقدام به اقامه دعوی کرد. به عبارت ساده تر دادگاه ذی‌صلاح جهت رسیدگی به این دعوا دادگاه محل قرارگیری ملک است. بنابراین در صورتی که طرفین دعوا در مکان و یا شهرهای دیگری ساکن باشند باید برای پیگیری دادخواست خود به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه کنند.
بر اساس قانون مالکیت و اثبات آن مالک ملک چه کسی است؟
با استناد به قوانین مربوطه بخصوص ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد در خصوص اثبات مالکیت شخص مالک باید دارای ویژگی های ذیل باشد:
● ملک مورد مناقشه به نام او در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد.
● ملک مورد نظر از راه قانونی و با ثبت در دفتر املاک به او انتقال داده شده باشد.
● ملک مورد نظر از طریق مالک رسمی به او به ارث رسیده باشد.
مدارک لازم جهت اثبات ادعای مالکیت
برای اثبات مالکیت و طرح دعوای مرتبط با آن مدارک خاصی مورد نیاز است که عبارت‌اند از:
● استشهاد محلی.
● استعلام از دفاتر اسناد.
● سند یا قرارداد مالکیت.
● رسید پرداخت وجه معامله.
● اظهارات شهود.
دلیل اصلی عدم به نتیجه رسیدن دعوای اثبات مالکیت
متأسفانه گاهی اوقات دعوای اثبات مالکیت بدون کسب نتیجه ای مطلوب خاتمه می پذیرد. دلیل اصلی و مهم این امر پیچیده بودن این نوع دعاوی است. همچنین رویکردهای متفاوتی در مورد این مسئله در محاکم و دادگاه ها وجود دارد. علاوه بر موارد ذکر شده عدم آشنایی افراد، عدم تسلط کافی وکلا و قضات بر قوانین و روش ها پروسه رسیدگی به این دعوا را همواره طولانی و سخت می کند. به همین دلیل گاهی اوقات چنین دعواهایی به نتیجه نمی رسند.
سخن پایانی:
بر اساس قوانین مربوط به اثبات مالکیت تصرف دلیلی محکم بر مالکیت ملک است و این موضوع تنها زمانی رد می شود که خلاف آن ثابت شود. نکته بسیار مهمی که در رابطه با رسیدگی به دعوای اثبات مالک بودن نسبت به یک ملک وجود دارد سخت و زمان بر بودن فرایند رسیدگی به آن است. بنابراین لازم است در این گونه موارد با وکیلی متخصص و با تجربه مشورت کرد.