معامله معارض زمانی روی می دهد که شخصی ملکی را چندین بار معامله کند و آن را به چند نفر به فروش برساند. در چنین حالتی شخص خریدار با وجود بی خبری مرتکب خرید مال غیر شده است. حال ممکن است فردی مرتکب جرم فروش مال به چند نفر شود. چنین فردی به عنوان یک معامله کننده معارض مسئولیت کیفری بر عهده او بوده و بر اساس قانون مجازات می شود. لازم به ذکر است که این جرم با کلاهبرداری و همچنین عنوان مجرمانه متفاوت است. از این رو نمی توان از لحاظ آثار آن ها را مشابه هم دیگر دانست.
انواع معامله معارض
هر معامله ای با سند رسمی و یا با سند عادی انجام می شود. بنابراین می توان معامله معارض را شامل دو نوع معامله دانست.
● نخست اینکه اولین معامله مذکور با سند عادی صورت بگیرد و معامله دوم با سند رسمی میان خریدار و فروشنده به وقوع بپیوندد.
● حالت دوم به این شکل است که هر دو معامله با سند رسمی انجام شوند. یعنی هم در معامله اول و هم در معامله دوم سند رسمی در میان باشد. شخص فروشنده، مال خود را به وسیله سند رسمی صلح کند و یا واگذار نماید.
مجازات قانونی در خصوص معامله معارض
در ماده ۱۱۷ قانون ثبت به طور مفصل به مجازات معامله معارض پرداخته شده است. بنابراین افرادی که به انجام چنین معامله ای محکوم شده اند بر اساس ماده قانونی مذکور با آنان رفتار خواهد شد. به همین دلیل میزان مجازات کلاهبرداری بر اساس ماده 1 قانون تشدید مجازات مجرمین کلاهبرداری و اختلاس است. به طور کلی شخصی که با سندی رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مال منقول یا غیر منقول، مال خود را به دو یا چند نفر فروخته باشد به ۳ تا ۱۰ سال حبس محکوم می شود.
دادگاه صالح جهت به رسیدگی به معامله معارض کدام است؟
دادگاه ذی‌صلاحی که مسئول رسیدگی به جرم معامله معارض است دادگاه کیفری دو است. البته لازم است شخص خواهان به دادسرا مراجعه کند و مدارک و ادله محکمه پسندی به دادسرا تقدیم کند. به این ترتیب دادخواست او به جریان می افتد. در این مرحله دادسرا تحقیقات اولیه و مقدماتی خود را در خصوص دادخواست مربوطه آغاز می کند. در صورت تأیید شدن مجرمی شخص خواهان به وسیله صدور کیفر خواست پرونده جهت رسیدگی به دادگاه کیفری یک ارجاع داده می شود.
تفاوت عهدنامه معارض با انتقال مال غیر
بسیاری از افراد معامله معارض را با انتقال مال غیر یکی می دانند و در بسیاری مواقع در خصوص این دو موضوع دچار اشتباه می شوند. اما باید دانست که این دو موضوع مباحثی کاملاً مجزا و تفکیک شده هستند. بنابراین دارای تفاوت های بارزی هستند که مهم ترین آن ها عبارت‌اند از:
●انتقال مال غیر زمانی حادث می شود که مجرم مال و ملک شخص دیگری را به دیگری انتقال دهد. این در حالی است که در معامله از نوع معارض شخص مجرم اقدام به انتقال و فروش مال خود می کند.
●در معامله از نوع معارض لازم است انتقال ملک در قدم اول به شکل سند عادی یا رسمی باشد. علاوه بر آن انتقال دوم با سند رسمی صورت بگیرد. این در حالی است که در انتقال مال غیر لازم است علاوه بر موارد ذکر شده حالات انتقال مال غیر کاملاً محرز باشند.
●در جریان انتقال مال غیر تنها یک معامله انجام می شود و به دلیل انجام همان یک معامله شخص مرتکب جرم می شود. در رابطه با معامله نوع معارض باید گفت که زمانی شخص مجرم خواهد بود که حداقل دو معامله هم‌زمان را نسبت به مال خود انجام دهد.
نحوه ابطال سند مالکیت معارض
پس از انجام معامله معارض و افشا شدن جرم مجرم و اثبات آن در دادگاه اداره ثبت مکلف است سند اول و سایر سندهای تنظیم شده را به دفتر اسناد مربوطه ارجاع دهد. این کار به دلیل نقشه برداری، تعیین حدود ملک و تقدیم گزارش آن به هیئت تصمیم گیری و نظارت است تا در خصوص باطل شدن سندهای آخر و قانونی بودن سند اول و محق بودن خریدار اولی اقدام شود. در واقع رسیدگی به متعارض بودن اسناد مالکیت جزء وظایف هیئت نظارت و شورای عالی ثبت است. بنابراین بعد از صدور رأی آن را به اداره ثبت ارجاع می دهند. سپس دفتر ثبت رونوشتی از رأی را آماده کرده و آن را جهت اطلاع افراد ذی‌نفع در تابلوی اعلانات ثبت محل به مدت ۲۰ روز کاری قرار می دهد.
در این مدت اگر شخصی به رأی صادر شده در خصوص معامله معارض اعتراضی نداشته باشد رأی اجرا خواهد شد. حال در صورتی که سند مالکیت در تملک اداره ثبت باشد نسبت به ابطال آن اقدام می شود و آن را ضمیمه پرونده ثبتی می کنند. در غیر این صورت و به شرط طرح دادخواست و ارجاع آن به دادگاه از سوی دارنده سند معارض گواهی طرح دعوی به اداره ثبت تقدیم می شود. در این حالت تا رسیدگی به پرونده در دادگاه رأی به حالت تعلیق درآمده و هیچ اقدامی صورت نخواهد گرفت.
در معامله معارض کدام معامله قانونی است؟
در معامله معارض همیشه معامله ای که اول انجام گرفته باشد مقدم و قانونی است. به همین دلیل در معاملات بعدی از مالکین خریدار سلب مالکیت می شود. به عبارتی تمامی معاملات به غیر از معامله اول غیر قانونی هستند. حال ممکن است این سؤال پیش بیاید که دلیل غیر قانونی بودن معاملات بعدی چیست؟ و چرا معاملاتی که تمام فرایند انجامشان کاملاً شبیه به معامله اول هستند از لحاظ قانونی مردود هستند؟ در جواب باید گفت که دلیل این امر آن است که مالک مال بعد از انجام معامله اول دیگر مالک به شمار نمی آید و قانونا ملک را به شخص دیگری واگذار کرده است.
سخن پایانی:
اگر به هر نحوی درگیر یک معامله معارض شده اید و ملک یا مالی را با سندی عادی یا رسمی خریداری کرده اید و همان مال به شخص دیگری انتقال داده شده است. لازم است در اسرع وقت نسبت به احقاق حقوق خود اقدام کنید. بهترین اقدام مراجعه به یک وکیل کار کشته و با تجربه و بهره گیری از رهنمود ها و راهکارهای ارائه شده از سوی او است.