تنظیم سند رسمی چگونه صورت می گیرد؟
طبق قانون مدنی اسناد رسمی اسنادی هستند، که توسط مامورین ادارات رسمی و به موجب قانون صادر شوند. بنابراین مراجع بسیاری همه روزه در حال صدور اسناد رسمی بی شماری می باشند. شناسنامه، کارت ملی، سند مالکیت و گواهینامه رانندگی، برخی از مصادیق اسناد رسمی می باشند.
امروزه مطابق با قوانین و مقررات ثبتی، بخش اعظمی از اسناد رسمی مربوط به حقوق شخصی افراد، توسط دفاتر ثبت اسناد رسمی و ادارات ثبت صادر می گردد. در مورد عقد بیع (خرید و فروش) به عنوان یکی از رایج ترین عقود، طرفین معمولاً تاریخ مشخصی را برای حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی تعیین می نمایند. حضور در دفترخانه برای تنظیم و صدور سند وکالت صورت می گیرد. در واقع برای صدور سند مالکیت جدید به نام خریدار، فروشنده متعهد می شود در دفترخانه، به خریدار برای انجام مراحل اداری صدور سند مالکیت به نام خریدار وکالت دهد. در مورد الزام به تنظیم سند، اگر هر کدام از طرفین از حضور در دفترخانه خودداری نماید، طرفی که حاضر شده، می تواند از سردفتر تقاضای صدور گواهی عدم حضور کند. این گواهی در نگاه دادگاه به عنوان نشانه ای از عهد شکنی خوانده محسوب می گردد. در این شرایط خواهان می تواند بر علیه طرف مقابل در دادگاه عمومی محل، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را طرح نماید. در نوشتار حاضر به بررسی مراحل و چگونگی طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی وکالت خواهیم پرداخت.
راهکارهای قانونی برای الزام به تنظیم سند رسمی وکالت
نخستین گام برای پیگیری الزام به تنظیم سند رسمی، در مواقعی که طرف مقابل در دفترخانه حضور پیدا نمی کند، این است که می بایست از سردفتر تقاضای صدور گواهی عدم حضور نمود. گواهی عدم حضور بیانگر این واقعیت می باشد که طرف معامله بر خلاف تعهدات خود، از حضور در دفترخانه برای تنظیم سند رسمی وکالت امتناع نموده است.
پس از دریافت گواهی عدم حضور، شخص می تواند برای طرف مقابل اظهارنامه مبنی بر اجرای تعهدات قراردادی ارسال نماید. فرستادن اظهارنامه هرچند ضمانت اجرای حقوقی خاصی ندارد، لیکن از نظر روانی تاثیر ویژه ای دارد. همچنین این که تاریخ اظهارنامه می تواند مبنای محاسبه خسارت وارده به مدعی در حکم دادگاه قرار گیرد.
در صورتی که هیچ یک از راه های فوق برای متقاعد کردن طرف معامله به حضور در دفترخانه اسناد رسمی کارساز واقع نشد، شخصی که حقوق او در معرض لطمه وارد شده، می تواند به دادگاه حقوقی مراجعه نموده و با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی وکالت، بر علیه طرف مقابل شکایت حقوقی طرح نماید.
مراحل طرح دعوای الزام به تنظیم به سند رسمی
آنچنان که گذشت، آخرین راهکار قانونی برای الزام به تنظیم سند رسمی، طرح شکایت حقوقی بر علیه طرف مقابل است. اگر موضوع معامله اموال غیر منقول از قبیل زمین، آپارتمان و ویلا باشد، طبق قانون آیین دادرسی مدنی دادگاهی صلاحیت رسیدگی به موضوع را دارد که در محل وقوع مِلک واقع است. یعنی برای مثال اگر مبایعه نامه در مورد ملکی تنظیم گردیده است که در شهر جدید مجلسی قرار دارد، خواهان می بایست دادخواست خود را به دادگاه حقوقی شهرستان مبارکه تقدیم نماید.
چنانچه مالی که موضوع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی وکالت اداری است منقول باشد، اصولاً دادگاه حقوقی محل اقامت خوانده برای رسیدگی صالح است. به عنوان مثال در صورتی که خودرویی فروخته شد، ولی فروشنده از حضور در دفترخانه برای تنظیم سند رسمی وکالت خودداری نمود، مطابق با قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه محل اقامت خوانده صلاحیت رسیدگی دارد. در مورد قراردادهای بازرگانی، دادگاه شهرستانی صالح است که قرار بوده تعهدات قراردادی در آنجا اجرا گردد. در صورتی که شهر خاصی برای اجرای تعهدات تعیین نشده باشد، دادگاهی صلاحیت رسیدگی خواهد داشت که قرارداد در حوزه آن به وقوع پیوسته است.
در مواردی که موضوع معامله مال منقول است، چنانچه خوانده در ایران اقامت نداشته باشد، خواهان می بایست دادخواست خود را به دادگاهی تقدیم نماید که خوانده در آنجا موقتاً سکونت دارد. در صورتی که خوانده در ایران ساکن نبود، خواهان برای طرح دعوا به دادگاهی مراجعه می کند که آخرین اقامتگاه خوانده در آن قرار داشته است.
چگونگی تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی
پس از تشخیص دادگاه صلاحیت دار برای رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، شخص می باید به عنوان خواهان، دادخواست تنظیم کرده و به انضمام مدارک مورد نیاز به دفتر دادگاه حقوقی صالح تقدیم نماید. دفتر دادگاه در مقابل به خواهان رسیدی می دهد و بر روی آن تاریخ تحویل دادخواست را قید می کند. روزی که دادخواست به دفتر دادگاه حقوقی تحویل گردد، روز آغاز رسیدگی محسوب می گردد. دادخواست حقوقی می بایست در بردارنده ارکان زیر باشد:
- نام، نام خانوادگی، نام پدر، شغل، نشانی و سایر مشخصات هویتی خواهان (مدعی).
- نام، نام خانوادگی، نام پدر، شغل، نشانی و سایر مشخصات هویتی خوانده (مدعی علیه).
- موضوع دادخواست، که عبارت است از :«الزام به تنظیم سند رسمی وکالت بلاعزل»
- بهای خواسته؛ منظور از بهای خواسته ارزش پولی دعوایی است که خواهان بر علیه خوانده طرح می نماید. برای مثال بهای خواسته در دعوای مطالبه صد میلیون تومان وجه نقد، صد میلیون تومان است. لیکن در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بهای خواسته توسط خواهان تعیین می گردد.
مدارک و دلایل مورد استناد؛ مطابق با اصل آزادی تحصیل دلیل، مدارک و دلایل مورد استناد در دعاوی حقوقی ممکن است هر نوشته، تصویر، نوار و … باشد. در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند رسمی وکالت اجاره، با توجه به موضوع دعوا، یکی از اصلی ترین مدارک مورد استناد خواهان، مبایعه نامه است. مبایعه نامه سندی عادی است که در دفتر مشاورین املاک تنظیم گردیده و تعهد به بیع محسوب می شود. فروشنده به موجب توافقی که در مبایعه نامه انجام می گیرد، مکلف می شود در دفتر اسناد رسمی برای تنظیم سند حضور پیدا کند.
مدارک مورد نیاز برای طرح دادخواست، شیوه رسیدگی، صدور و اجرای حکم
برای طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، خواهان یا نماینده او باید مدارک زیر را به انضمام دادخواست به دفتر دادگاه حقوقی تحویل نماید:
- اصل و رونوشت اسناد هویتی از قبیل شناسنامه و کارت ملی خواهان.
- اگر دادخواست را وکیل تقدیم نماید، می بایست سند اثبات کننده نمایندگی وکیل یا همان وکالت نامه نیز در ضمن دادخواست به دفتر دادگاه تقدیم شود.
- اصل و رونوشت مبایعه نامه ای که به استناد آن خواهان مدعی است خوانده از انجام تعهدات مندرج در آن امتناع کرده است.
- گواهی ابطال تمبر و پرداخت هزینه دادرسی.
در صورتی که دادخواست و منضمات آن کامل بود، مدیر دفتر پرونده را به نظر قاضی می رساند. چنانچه مانع قانونی وجود نداشت، قاضی دستور تعیین وقت رسیدگی صادر می کند. با صدور دستور تعیین وقت رسیدگی مدیر دفتر دادگاه وقت مناسبی را تعیین نموده و آن را با صدور ابلاغیه برای طرفین دعوا به اطلاع ایشان می رساند. با تشکیل جلسه رسیدگی دادگاه مدارک مورد استناد طرفین را بررسی می نماید. چنانچه دادگاه خواهان را صاحب حق تشخیص دهد، حکم الزام خوانده به تنظیم سند رسمی وکالت را صادر می نماید. با صدور حکم بر علیه خوانده، وی موظف است در ظرف مدت معینی در دفترخانه حضور پیدا کرده و نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام نماید. در صورتی که محکوم علیه از انجام این کار خودداری نماید، سردفتر اسناد رسمی به دستور دادگاه، ابتدائاً نسبت به صدور سند رسمی مبادرت به عمل خواهد آورد.