در گذشته ، بسیاری از املاکی که به اشخاص تعلق داشتند ، فاقد سند رسمی محسوب می شدند ؛ به این معنا که صرفا برخی مالکان برگه ای قدیمی که نشانگر مالکیت آنها بر ملکشان بود را در اختیار داشتند و این در حالی است که با گذشت زمان و تصویب قوانین ناظر بر ثبت املاک در کشور ، نیاز بود تا این دسته از مالکان نیز بتوانند املاک خود را به ثبت رسانیده و برای آنها سند دریافت نمایند .
اهمیت گرفتن سند رسمی برای املاک که به هر دلیلی فاقد سند هستند ، به این خاطراست که توان اثباتی اسناد رسمی اصولا بیشتر از اسناد عادی می باشد . به همین دلیل است که پس از تصویب قوانین ثبتی در خصوص اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی ، راه هایی حقوقی برای دریافت سند برای املاک فاقد سند رسمی پیش بینی شد که در ادامه این مقاله ، قصد داریم به توضیح راهکارهای حقوقی گرفتن سند برای املاک فاقد سند رسمی بپردازیم .
بر این اساس ، ابتدا به توضیح مشکل املاک فاقد سند و راه های حقوقی برای حل مشکل املاک فاقد سند پرداخته و سپس ، نحوه گرفتن سند برای املاک فاقد سند را بررسی خواهیم نمود .
برای مطالعه مقاله سوالات متداول در رابطه با سند ملکی گمشده! کلیک کنید.
مشکل املاک فاقد سند
در کشور ما ، اسناد موید مالکیت افراد بر املاک شامل اسناد عادی و اسناد رسمی هستند . اسناد رسمی ، به اسنادی گفته می شود که در ادارات و سازمان های مربوطه همچون اداره ثبت اسناد و املاک کشور و دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد ؛ اما اسناد عادی می توانند توسط خود اشخاص بر روی یک برگه عادی تنظیم و ذیل آن امضا شده باشد .
علی القاعده اسناد رسمی که نشانگر مالکیت افراد بر املاک هستند ، نسبت به اسناد عادی و غیر رسمی ، از ارزش و اعتبار بیشتری برای اثبات مالکیت برخوردار بوده و استناد به مالکیت از طریق آنها ، با سهولت بیشتری امکان پذیر است . البته لازم به ذکر است که اسناد رسمی مالکیت به دو شکل هستند که یا به صورت سند رسمی منگوله دار یا دفترچه چند برگی است و یا اینکه به صورت سند رسمی تک برگی است که جدیدا صادر می شود و دارای هولوگرام و شناسه یکتای سند مالکیت می باشد .
با این وجود ، هنوز هم هستند اشخاص و مالکانی که بنا به دلایلی موفق نشده اند برای املاک خود سند رسمی دریافت نمایند . در این صورت ، بر اساس قانون ، تحت شرایط خاصی می توانند برای گرفتن سند رسمی برای املاک فاقد سند خود اقدام نموده و از طریق سامانه ای که در قسمت های بعدی ذکر می شود ، اقدام به گرفتن سند برای املاک فاقد سند خود نمایند .
نکته مهمی که در خصوص مشکل املاک فاقد سند وجود دارد آن است که گرفتن سند رسمی برای اثبات مالکیت املاک ، از اهمیت زیادی برخوردار می باشد ؛ چرا که گاها سند عادی گم می شود و یا اینکه مورد جعل قرار می گیرد . علاوه بر این ، امکان بروز دعاوی حقوقی ناشی از سند عادی و در نتیجه ادعای انکار و تردید نسبت به اسناد عادی وجود خواهد داشت .
لذا بسیاری از مالکان تمایل دارند که برای حل مشکل املاک فاقد سند خود اقدام نموده و برای املاک شان سند رسمی بگیرند . گاهی تصور می شود که دریافت سند رسمی برای املاک فاقد سند ، بسیار دشوار و ناممکن بوده و یا اینکه هزینه گزاف در بر دارد ؛ در حالی که در قسمت بعد ، قصد داریم راه های حقوقی برای حل مشکل املاک فاقد سند را مطرح نموده و نحوه گرفتن سند برای املاک فاقد سند را شرح دهیم .
اثبات مالکیت ملک بدون سند :
حکم اثبات مالکیت ، اعلامی است. به عبارت بهتر حکم اثبات مالکیت ، نیاز به صدور اجراییه با کمک وکیل ملکی ندارد. و پس از قطعیت حکم ، محکوم له مالک رسمی ملک بوده و می تواند از مزایای رأی استفاده کند .
آیا می توان نسبت به املاک ثبت شده دعوی اثبات مالکیت طرح نمود ؟
خواسته اثبات مالکیت نسبت به املاک ثبت شده قابل استماع نیست. چرا که طرح دعوای اثبات مالکیت ، نسبت به ملکی که سند رسمی دارد. بر خلاف قانون ثبت بوده و محاکم در این خصوص قرار عدم استماع دعوی صادر می کنند. بنابراین دعوی اثبات مالکیت زمانی مطرح می شود. که ملک مورد نظر به ثبت نرسیده باشد و مالک بخواهد به مالکیت خود رسمیت ببخشد .
چگونه می توان مالکیت را اثبات نمود ؟
برای اثبات مالکیت ، الزامی به وجود مبایعه نامه و قرارداد نیست. بلکه ممکن است به اشکال مختلف ، ملک منتقل شده باشد مثلاً ممکن است ملک از طریق ارث به مالک منتقل شده باشد. بنابراین مالکیت از طریق دیگری مانند تصرف در ملک یا شهادت شهود نیز قابل اثبات است .
دعوای اثبات مالکیت همراه با خلع ید:
در مورد ملک ثبت نشده ای که در تصرف شخص دیگری است. مدعی دعوی اثبات مالکیت می تواند ، دعوای اثبات مالکیت و خلع ید را به صورت هم زمان مطرح کند .
برای مطالعه مقاله حضور وکیل خلع ید در دعاوی ملکی کلیک کنید.
راه های حقوقی برای حل مشکل املاک فاقد سند
در این قسمت قصد داریم راه های حقوقی برای حل مشکل املاک فاقد سند را مطرح نماییم ؛ اما قبل از آن باید به یک نکته اشاره نمود و آن این است که منظور از املاک فاقد سند چیست و چه کسانی می توانند برای حل مشکل املاک فاقد سند خود از طریق این راهکارها اقدام نموده و سند رسمی مالکیت دریافت دارند ؟
در پاسخ به این سوال ، باید گفت که برای حل مشکل املاک فاقد سند ، ماده 147 قانون ثبت به تصویب رسیده است که بر اساس این مواد ، نحوه گرفتن سند مالکیت برای املاک فاقد سند مورد توجه قرار گرفته است و پس از آن هم در قانونی موسوم به « قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی » به تصویب رسیده است .
در قانون مذکور ، مقرر شده است که برای صدور سند ملکی برای ساختمان های ایجاد شده بر روی زمین های با سابقه ثبت و نیز صدور سند مالکیت برای زمین های کشاورزی و نسق های زراعی و باغات که بنا به دلایلی همچون فوت کردن مالک و یا عدم دسترسی به مالک و یا مفقود الاثر بودن وی ، امکان صدور سند مالکیت وجود نداشته است ، هیاتی بنام هیات حل اختلاف ثبتی تشکیل می شود لذا به طور کلی ، در این شرایط می توان اقدام به گرفتن سند رسمی مالکیت نمود :
اراضی کشاورزی ، باغ ها و ساختمان هایی که دارای سابقه ثبت به نام اشخاص است و متقاضی ، همه یا قسمتی از آن را به صورت عادی خریداری نموده است و به دلیل عدم دسترسی به مالک یا فوت ملک رسمی و یا ورثه ، موفق به اخذ سند مالکیت نشده است ؛
املاکی که دارای سابقه ثبت است و متقاضی ، مالک رسمی ملک مشاع بوده است و به دلیل عدم دسترسی به سایر مالکان ملک مشاع و یا فوت سایر مالکان و یا ورثه آنها ، گرفتن سند مالکیت شش دانگ امکان پذیر نمی باشد ؛
املاکی که عرصه آنها وقف شده است و متقاضی ، عرصه را با حق احداث اعیان اجاره کرده است ولی موفق به گرفتن سند مالکیت برای اعیان نشده است که در این صورت ، طبق راهکارهای حقوقی ارائه شده ، این افراد می توانند اقدام به دریافت سند برای املاک فاقد سند نموده و مشکل خود را برطرف نمایند . لذا منظور از سند ، دریافت سند رسمی در مواردی که در فوق ذکر گردید می باشد .
راهکار حقوقی برای گرفتن سند رسمی مالکیت ، بر اساس ماده 147 قانون ثبت آن است که متقاضیان ، به سایت ثبت ملک مراجعه نموده و درخواست خود برای دریافت سند رسمی برای املاک فاقد سند را از طریق این سامانه ارائه نمایند.
نکته مهم دیگری که باید در این قسمت ذکر کرد ، آن است که درخواست صدور سند تک برگی و رسمی از طریق سامانه ثبت ملک ، صرفا محدود به مواردی است که در بالا ذکر گردید . لذا اشخاص زیر نمی توانند برای ثبت سند مالکیت در این سامانه درخواست طرح نمایند :
اراضی و املاکی که سابقه ثبتی نداشته باشند ؛
املاک فاقد بنا اعم از اینکه محصور یا غیر محصور باشند ؛
املاک و اراضی که مالک آنها در قید حیات است و امکان دسترسی به وی برای تنظیم سند رسمی وجود دارد ؛
املاک و اراضی که مالک آنها فوت کرده است ولی متقاضی ، برای ثبت ملک به ورثه وی دسترسی داشته و امکان انتقال سند رسمی از طریق دفاتر اسناد رسمی وجود دارد .
نحوه سند گرفتن برای املاک بدون سند مالکیت چگونه است؟
نکات مهمی را در ارتباط با سند گرفتن برای املاک بدون سند بیان خواهیم نمود با همراه باشید تا از این نکات به شدت کاربردی بهره مند شوید. زمین های بدون سند علاوه بر شهر تهران در سایر شهرهای ایران به چشم می خورد، عدم وجود سند برای ملک، زمینه را برای افراد سودجو و کلاهبردار فراهم آورده تا از این طریق کلاهبرداری ملکی را که بسیار هم پر سود است رواج دهند، بارها مشاهده شده که ملک بودن سند به چندین و چند نفر انتقال یافته و این حجم پرونده های کلاهبرداری از طریق معامله املاک بدون سند را افزایش داده است. اگر شما هم جزوه افرادی هستید که اقدام به خرید و فروش املاک بدون سند کرده اید باید بدین نکته توجه کنید که خرید و فروش املاک بدون سند غیر قانونی است. ما در این مقاله به بررسی نحوه سند گرفتن برای املاک بدون سند مالکیت خواهیم پرداخت. در سال 1396 قانونی تحت عنوان الزام به تنظیم سند تصویب شد. این قانون به گونه ای است که افراد می توانند برای ملک خود، در زمین هایی که دارای پیشینه ی ثبتی است و یا درصورتی که تملک شخص در ملک به صورت رسمی و قانونی باشد، سند مالکیت دریافت کند.
در چه مواردی برای ملک سند صادر نمی شود:
- درصورتی که ملک خلافی داشت باشد مانند ایجاد کردن یک طبقه غیر مجاز یا احداث خانه در مسیر ایجاد جاده و راه روستایی یا شهری، در چنین مواردی اجازه صدور سند برای ملک وجود نخواهد داشت
- ایجاد و ساخت ملک در مکان و زمینی غیر مسکونی مانند ایجاد باغ خانه های غیر قانونی ، ویلاها یا خانه هایی که بدون مجوز و به صورت غیرقانونی در وسط باغ ساخته شده اند امکان صدور سند مالکیت وجود ندارد.
- ناپیدا بودن مالک، به گونه ای که هیچ گونه دسترسی به مالک نداشته و از اقامتگاه او اطلاع نداشته باشید.
- هنگامی که نتوان به مالک ملک مشاع که تصرف وی در ملک به صورت مفروز می باشد دسترسی داشت.
- مدارک مورد نیاز برای نحوه سند گرفتن برای املاک بدون سند:
- • اگرملکی که می خواهید سند بگیرید دارای سند ملک قولنامه ای است:
- یک فتوکپی از سند اولیه ملک .
- قولنامه ای که اماره ای مبنی بر انتقال مالکیت ملک می باشد.
- اگر ملکی که می خواهید برای آن سند بگیرید یک ملک مشاعی باشد باید مدارک زیر را تهیه نمایید:
- اگر سند ملک مشاعی به نام تقاضا کننده نباشد حداقل یک نوشته ای در اختیار آن فرد باشد تحت عنوان وکالت نامه ی مربوطه.
- وجود سندی که نشان دهنده مشاعی بودن ملک است .
برای مطالعه مقاله اثبات مالکیت چیست؟ کلیک کنید.
مدارک و مراحل نحوه سند گرفتن برای املاک بدون سند مالکیت :
- شناسنامه و کارت ملی تقاضا کننده سند مالکیت.
- یک فتوکپی از قولنامه ای که نشان دهنده معامله و انتقال ملکیت است.
و در نهایت فرد باید برگه ی پرداختی هزینه به جهت تقاضای سند را به همراه داشته باشد.
پس از آن شما می توانید به سایتwww.sabtemelk.ir ورود و پس از کامل نمودن فرم شماره ورود به سیستم را دریافت کنید. در صورت دریافت شماره ورود به سیستم به جهت کامل نمودن درخواست خود شماره ملی تقاضا کننده سند، همچنین شماره ای را که دریافت کرده اید را در قسمت تکمیل درخواست خود وارد کنید. پس از کامل کردن فرم یک پرینت دریافت کرده به واحد ثبتی از طریق پست محل خود ارسال نمایید و یک کد رهگیری از پست دریافت نمایید کد رهگیری در غالب 20 عدد است. شما می توانید بار دیگر توسط کد ملی تقاضا کننده، کد رهگیری 20 عددی وشماره‌ی دریافتی از سامانه، بار دیگر به سیستم وارد شده و تقاضای خود را مبنی به دریافت سند به مرحله ثبت رسانیده و شماره پوشه ی خود را دریافت کنید. امروزه خرید و فروش ملک بدون سند کمتر شده و کاهش یافته است اما هنوز هم معاملات ملکی انجام می شود که در آن ملک اصلا سندی ندارد، بنابراین برخی از املاک هم اکنون نیز بدون سند باقی مانده است بهتر است، هر چه زودتر مالکین اقدام به دریافت سند نمایند. مالکین توجه داشته باشند تهیه نمودن مدارک فوق به جهت سند گرفتن الزامی است.
سوالات متداول
در چه مواردی برای ملک سند مالکیت صادر نمیشود؟
درصورتی که ملک خلافی داشت باشد مانند ایجاد کردن یک طبقه غیر مجاز یا احداث خانه در مسیر ایجاد جاده و راه روستایی یا شهری، در چنین مواردی اجازه صدور سند برای ملک وجود نخواهد داشت.ایجاد و ساخت ملک در مکان و زمینی غیر مسکونی مانند ایجاد باغ خانه های غیر قانونی ، ویلاها یا خانه هایی که بدون مجوز و به صورت غیرقانونی در وسط باغ ساخته شده اند امکان صدور سند مالکیت وجود ندارد.ناپیدا بودن مالک، به گونه ای که هیچ گونه دسترسی به مالک نداشته و از اقامتگاه او اطلاع نداشته باشید. هنگامی که نتوان به مالک ملک مشاع که تصرف وی در ملک به صورت مفروز می باشد دسترسی داشت.
مرجع صالح صدور سند برای املاک بدون سند کجاست؟
اگر معامله ای کرده اید و ملکی را خریداری کرده اید که سند نداشته است اکنون برای دریافت سند باید به همراه مدارکی که در ادامه بیان خواهد شد به حوزه یا اداره ثبتی که ملک در آن قرار دارد مراجعه کنید. در این حوزه ها هیئت های وجود دارد که به املاک بدون سند رسیدگی کرده و در این حوزه تصمیم گیری می نمایند.
اعضای تشکیل دهنده حوزه رسیدگی به صدور سنداملاک بدون سند مالکیت کدام است؟
این هیئت متشکل از : قاضی که توسط قوه قضائیه انتخاب شده و رئیس اداره ثبت یا جانشین وی به همراه رئیس اداره شهرسازی و جهاد کشاورزی یا جانشینان آنها .
چنانچه پس از بررسی رای به صدور سند مالکیت برای ملک صادر شود تکلیف چیست؟
چنانچه هیئت رسیدگی کننده به صدور سند املاک ، به نفع شما رای صادر کند و تصمیم بر صدور سند برای آن ملک گرفته شود، در ادامه نحوه سند گرفتن برای املاک بدون سند مالکیت، سازمان اسناد و املاک کشور این رای و تصمیم گرفته شده را 2 بار، آن هم در فاطه 15 روز از یکدیگر در روزنامه منتشر می کند تا از این طریق اطلاع رسانی عمومی کرده باشند تا اگر احیاناً فردی ادعای جدیدی در ملک داشت یا به رای صادره اعتراض داشته، سریعاً در طی 2 ماه اعتراض خود را مطرح نماید.
چه مدارکی برای اخذ سند مالکیت برای املاکی که تاکنون سند برای آنها صادر نشده است لازم است؟
یک فتوکپی از سند اولیه ملک .قولنامه ای که اماره ای مبنی بر انتقال مالکیت ملک می باشد.اگر ملکی که می خواهید برای آن سند بگیرید یک ملک مشاعی باشد باید مدارک زیر را تهیه نمایید:اگر سند ملک مشاعی به نام تقاضا کننده نباشد حداقل یک نوشته ای در اختیار آن فرد باشد تحت عنوان وکالت نامه ی مربوطه.وجود سندی که نشان دهنده مشاعی بودن ملک است .
منظور از نقشه (یو تی ام ) چیست؟
در نحوه سند گرفتن برای املاک بدون سند مالکیت آن است که فرد متقاضی سند ، لازم است نقشه ای تحت عنوان نقشه ی (یو تی ام) از ملک تهیه کند. وی می تواند به مهندس نقشه کش مراجعه و تقاضای تهیه ی نقشه را داشته باشد یا به واسطه ی کارشناس دادگستری اقدام به تهیه نقشه نماید.پس از آن مهندس نقشه کش یا کارشناس دادگستری اقدام به تهیه آن نقشه در قالب یک فایل می نماید و آن را در اختیار فرد می گذارد که وی می تواند از آن به عنوان یکی از اسناد و مدارک خود به هیئت رسیدگی کننده تقدیم نماید.